nice3388 님의 블로그

최근 몇 년간 중소형 평형 아파트의 거래가 활발한 반면,전용 85㎡ 이상인 중대형 평형 아파트는 상대적으로 거래가 정체되어 있는 경우가 많습니다.하지만 바로 그 점이 경매 투자자에게는 숨은 기회가 될 수 있습니다.특히 가성비 있는 넓은 평형을 원하는 실거주 수요가 늘어나면서중대형 아파트는 향후 시장 회복 시 반등 여력이 큰 상품으로 주목받고 있습니다.그렇다고 무작정 접근할 수는 없습니다.매도나 임대가 쉽지 않고, 관리비와 보유세 부담이 클 수 있는 중대형 평형 특성상입찰 전 반드시 점검해야 할 요소들이 존재합니다.이번 글에서는 중대형 아파트를 경매로 투자할 때놓치지 말아야 할 핵심 포인트들을 정리해드립니다.  실거주 수요 중심 지역인지 먼저 확인하자중대형 평형은 소형 아파트처럼 전세 수요나 월세 전환이 ..

경매 투자는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 강력한 투자 수단입니다.하지만 낙찰이 성공적인 투자로 이어지기 위해서는,낙찰 후 발생할 수 있는 다양한 리스크를 얼마나 효과적으로 관리하느냐가 중요합니다.많은 초보 투자자들이 ‘낙찰 = 끝’이라고 생각하지만,실제로는 낙찰 이후부터가 진짜 시작입니다.이번 글에서는 낙찰 후 반드시 체크해야 할 리스크 항목과,이를 최소화하기 위한 실전 중심의 전략들을 단계별로 정리해 드리겠습니다.  소유권 이전 전 준비사항을 철저히 점검하자경매 낙찰 후 잔금을 납부하면 소유권이 이전되지만,그 전에 반드시 점검해야 할 리스크 요소들이 있습니다.이 단계에서 실수가 발생하면 등기, 명도, 세무 문제 등으로불필요한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.필수 점검 항목:말소기..

부동산 시장은 상승기와 하락기를 반복하며 사이클을 그립니다.그중 하락기는 많은 투자자들이 관망하거나 이탈하는 시기지만,경매 투자자에게는 오히려 기회가 될 수 있는 타이밍입니다.일반 매물이 지지부진한 시기일수록, 경매 시장에서는저평가된 물건을 더 유리한 조건에 낙찰받을 수 있는 구조가 만들어지기 때문입니다.하지만 하락기 경매는 상승기와는 전혀 다른 전략이 필요합니다.‘싼 게 다 좋은 건 아닌’ 하락장의 특성을 이해하고,수익을 지키는 보수적이고 탄탄한 접근이 핵심입니다.이번 글에서는 부동산 하락기에도 수익을 낼 수 있는 경매 투자 전략을 단계별로 정리해드립니다.  하락기 경매, 기회이자 함정이 함께 있다하락기에는 낙찰가율이 떨어지면서 매력적인 물건들이 많이 나오지만,같은 시기에 매수 심리도 약해져 되팔기 어..

부동산 경매에서 중요한 판단 기준 중 하나는 ‘감정가’입니다.이 감정가는 단순한 추정값이 아니라 법원에서 지정한 감정평가사가 작성한 공식 보고서인 ‘감정평가서’에 근거해 산정됩니다.하지만 많은 경매 초보자들은 감정평가서를 단순히 감정가를 정하는 문서 정도로만 여기며,그 안에 담긴 핵심 정보를 활용하지 못하는 경우가 많습니다.감정평가서는 단순히 금액을 확인하는 자료가 아니라,입찰가 산정, 시세 판단, 물건 상태 분석까지 폭넓게 활용할 수 있는 실전 자료입니다.이번 글에서는 법원 경매에서 감정평가서를 어떻게 활용해야 하는지,실제 사례와 함께 구체적인 활용 포인트를 정리해 드리겠습니다.  감정평가서는 어디서 어떻게 확인할 수 있을까?경매 물건의 감정평가서는 대법원 경매정보 사이트나 민간 경매 정보업체를 통해 ..

실거주 외에도 시세보다 저렴하게 매입 후 재매각을 통해 수익을 실현하는 전략으로도 활용됩니다.하지만 단순히 싸게 샀다고 바로 되파는 것이 통하는 시장은 아닙니다.재매각을 성공시키기 위해서는 시장 분석, 리모델링, 매도 타이밍 등의 전략적 접근이 필요합니다.이번 글에서는 공매로 매입한 주택을 어떻게 리스크 없이 재매각하여 수익을 실현할 수 있는지,실전 사례와 함께 구체적인 전략을 정리해보겠습니다.  시세 분석을 통해 매입 타당성을 먼저 검증하자재매각을 염두에 둔 공매 매입이라면입찰 전에 반드시 시세 대비 얼마만큼의 차익 여력이 있는지를 확인해야 합니다.이를 위해 다음과 같은 방법으로 시세를 정밀 분석할 수 있습니다.국토부 실거래가 시스템을 통해 동일 평형·유사 입지 아파트 실거래 확인**부동산 플랫폼(네이..

부동산 경매에서 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다.소유권 이전과 잔금 납부가 마무리된 뒤,실질적인 자산 활용을 위해서는 점유자를 퇴거시키는 ‘명도’ 과정이 필요합니다.명도가 원활히 진행되면 임대나 리모델링, 매도가 가능하지만,분쟁이 발생하면 수개월 이상 시간을 잃고 수익률도 급격히 떨어질 수 있습니다.따라서 명도는 낙찰 후 수익률을 결정짓는 핵심 관문이며,이 과정을 어떻게 협상하느냐가 경매 투자의 성공 여부를 좌우합니다.이번 글에서는 경매 낙찰 이후 명도를 효과적으로 진행하기 위한협상 전략과 실제 사례 중심의 실전 팁을 정리해드립니다.  점유자 분석이 협상의 첫 단계다명도 협상은 점유자의 정체를 정확히 파악하는 것에서 시작됩니다.점유자의 유형에 따라 접근 방법이 완전히 달라지기 때문입니다.주요 점유자 유형은..

부동산 경매를 보다 보면 종종 **‘임차권등기 명령’**이라는 단어가 적힌 물건을 발견할 수 있습니다.겉보기엔 깔끔한 주택처럼 보여도, 이 한 줄이 낙찰자에게 예상치 못한 부담을 안겨줄 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?임차권등기 명령은 세입자가 집을 비우면서도 보증금을 지키기 위해 법원에 신청하는 제도입니다.하지만 이 등기가 경매 물건에 걸려 있을 경우,낙찰자는 보증금 반환 문제나 명도 지연 등 복잡한 상황에 놓일 수 있습니다.이번 글에서는 임차권등기 명령이 된 경매 주택을 투자 대상으로 고려할 때반드시 확인해야 할 주의사항과 실전 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.  임차권등기 명령이란 무엇인가?임차권등기 명령은 주택 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄지만보증금을 받지 못한 채 집을 비우게 되는 경우,그..

부동산 경매에 입문한 투자자들이 가장 궁금해하는 것 중 하나는 바로**‘이 아파트는 얼마에 낙찰될까?’**라는 질문입니다.특히 같은 단지 안에서도 평형, 층, 방향, 상태 등에 따라 낙찰가가 달라지기 때문에정확한 예측은 어렵지만, 몇 가지 핵심 기준을 잡으면 합리적인 입찰가 산정과 낙찰가 예측이 가능합니다.이번 글에서는 아파트 단지별로 경매 낙찰가를 예측하는 방법을실전 중심으로 정리해 드립니다.특히 단지별 시세 파악, 입찰가 산정, 최근 낙찰 사례 분석 등을 통해입찰 전에 꼭 확인해야 할 체크포인트를 함께 소개하겠습니다. 실거래가와 현재 매물 시세부터 비교하자낙찰가 예측의 기본은 **‘지금 이 단지에서 비슷한 물건이 얼마에 거래되고 있는가’**를 파악하는 것입니다.이를 위해 가장 신뢰할 수 있는 자료는 ..

대항력 있는 임차인 간과2022년, 수도권의 한 소형 아파트를 경매로 낙찰받은 30대 투자자 A씨는감정가보다 25% 이상 저렴한 금액으로 낙찰에 성공했습니다.등기부등본에는 근저당 외에 별다른 권리가 없었고,물건명세서에도 임차인이 있다고만 되어 있었지만, 대수롭지 않게 생각하고 입찰에 참여했죠.하지만 낙찰 후 확인해 보니, 임차인은 전입일과 확정일자를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이었고,보증금 3,000만 원을 인수해야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.A씨는 투자 수익률이 급격히 하락했을 뿐 아니라, 명도 과정에서도 큰 어려움을 겪었습니다.이 사례는 매각물건명세서 상 임차인 정보만 믿고 권리분석을 소홀히 한 전형적인 실패 사례입니다.반드시 전입일, 점유 여부, 확정일자를 종합적으로 검토하고,필요 시에..

경매나 공매로 주택을 낙찰받았을 때, 수익을 판단하는 가장 중요한 기준은 ‘수익률’입니다.많은 분들이 감정가보다 싸게 낙찰받았다는 이유로 성공적인 투자라고 착각하지만,실제로는 총투자금 대비 얼마의 수익을 올릴 수 있는지가 훨씬 중요한 지표입니다.수익률 계산은 단순한 공식이지만,빠뜨리기 쉬운 항목들이 있어 제대로 계산하지 않으면 실제 수익과 예상 수익이 크게 달라질 수 있습니다.이번 글에서는 경·공매 주택 수익률을 정확하게 계산하는 방법과 주의할 점, 실전 사례를 중심으로 소개해 드리겠습니다.  수익률 계산의 기본 공식 이해하기경매나 공매 투자에서 가장 많이 쓰는 수익률 공식은 다음과 같습니다.연 수익률 (%) = (연 임대수익 ÷ 총투자금) × 100여기서 중요한 건 ‘총투자금’이라는 개념입니다.낙찰가만..