부동산 하락기 경매 투자 전략

부동산 시장은 상승기와 하락기를 반복하며 사이클을 그립니다.
그중 하락기는 많은 투자자들이 관망하거나 이탈하는 시기지만,
경매 투자자에게는 오히려 기회가 될 수 있는 타이밍입니다.
일반 매물이 지지부진한 시기일수록, 경매 시장에서는
저평가된 물건을 더 유리한 조건에 낙찰받을 수 있는 구조가 만들어지기 때문입니다.

하지만 하락기 경매는 상승기와는 전혀 다른 전략이 필요합니다.
‘싼 게 다 좋은 건 아닌’ 하락장의 특성을 이해하고,
수익을 지키는 보수적이고 탄탄한 접근이 핵심입니다.
이번 글에서는 부동산 하락기에도 수익을 낼 수 있는 경매 투자 전략을 단계별로 정리해드립니다.

 

 

하락기 경매, 기회이자 함정이 함께 있다

하락기에는 낙찰가율이 떨어지면서 매력적인 물건들이 많이 나오지만,
같은 시기에 매수 심리도 약해져 되팔기 어렵고, 임대 수요도 줄어들 수 있습니다.
즉, 낙찰 후 활용 전략이 막혀버리는 ‘유동성 리스크’가 존재하죠.

이 시기에는 특히 다음과 같은 특징을 가진 물건들이 많아집니다.

• 다수 유찰되어 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰 가능
• 전세 수요 감소로 임대 세팅이 어려움
• 시세 하락이 계속되어 보유 중 가치가 더 떨어질 수도 있음
• 리모델링 및 명도 비용이 투자 대비 부담되는 구조

따라서 하락기엔 수익보다는 리스크 차단이 중심이 되는 전략이 필요합니다.
좋은 물건을 골라내는 눈보다, 나쁜 물건을 걸러내는 안목이 더 중요합니다.

 

 

확실한 시세 확인이 선행돼야 한다

하락기 경매에서는 감정가가 믿을 만한 기준이 되지 못하는 경우가 많습니다.
감정가는 경매 개시 전 몇 개월 기준으로 산정되는데,
하락기에는 그 사이 시세가 더 떨어져 ‘실제보다 비싸게 평가된 감정가’가 흔합니다.

이럴 땐 반드시 아래 자료들을 통해 시세를 따로 체크해야 합니다.

• 국토교통부 실거래가 시스템: 최근 3개월 동일 단지 거래가
• 부동산 플랫폼: 현재 호가 및 매물 흐름 파악
• 인근 중개업소 문의: 실제 거래 가능 금액 직접 확인
• 경매 낙찰가 추이: 최근 동일 지역 낙찰 사례 확인

예를 들어 감정가 3억 원인 아파트가 실제로는 2억 6천만 원에 거래되고 있다면,
감정가의 85% 수준에서 낙찰받아도 손해일 수 있습니다.
하락기에는 감정가 대비 낙찰가율이 아니라 실시세 대비 수익률 중심의 판단이 핵심입니다.

 

 

수익보다 현금흐름 중심의 전략을 세워야 한다

하락기에는 부동산 매각이 어렵기 때문에
단기 차익보다 **보유 중 발생하는 현금흐름(전세, 월세 수익)**이
투자의 안정성을 좌우합니다.

따라서 다음과 같은 전략을 고려해보세요.

• 전세 수요가 여전히 살아있는 지역 중심의 물건 선택
• 월세 전환이 가능한 구조의 소형 아파트 또는 빌라
• 역세권·학군지 등 실거주 수요가 꾸준한 입지 위주 선별
• 관리비 부담 낮고 리모델링 비용이 적게 드는 상태 양호 물건

하락기에는 투자금 회수가 늦어질 수 있으므로,
매입 후 ‘전세로 자금 회수’, 또는 ‘월세로 현금 흐름 유지’가 가능한
운영 전략이 있는 경매만 접근하는 것이 안전합니다.

 

 

입찰가는 최대한 보수적으로, 여유자금 전략이 중요

하락기에는 경쟁률이 낮기 때문에 무리한 입찰은 금물입니다.
1~2회 유찰된 물건이라면 단독 입찰로도 낙찰될 가능성이 높아지므로,
낙찰을 목표로 하기보다 수익이 나는 입찰가를 고집하는 태도가 필요합니다.

예를 들어 전세가 2억 원인 물건이라면,
총투자금(낙찰가 + 세금 + 수리비 등)이 2억을 넘지 않아야 ‘무자본 전세 세팅’이 가능해집니다.
이런 구조를 입찰 전 시뮬레이션 해보고,
수익률이 5% 이상 확보되는 입찰가 이하로만 응찰하는 것이 안전한 전략입니다.

또한 하락기에는 명도 지연, 공실, 금리 상승 등 예상치 못한 변수에 대비할 수 있는 자금 여유도 필수입니다.
모든 자금을 쏟아붓는 투자는 리스크가 커지므로,
현금흐름과 여유자금을 고려한 ‘한 발 물러선’ 투자가 장기적으로 유리합니다.

 

 

실전 사례로 본 하락기 경매의 성공 전략

2023년 후반, 서울 외곽 A지역의 한 소형 아파트가 3차 유찰 후 감정가의 62% 수준인
1억 5천만 원에 낙찰되었습니다.
낙찰자 B씨는 해당 단지를 철저히 분석했고,
전세 수요가 꾸준하고, 관리비가 저렴하며, 내부 상태도 양호한 점을 확인했습니다.

그는 리모델링 없이 바로 전세 1억 6천만 원에 세팅하여
투자금 없이 보증금 회수 + 전세 이자 수익까지 확보했습니다.
이처럼 하락기에는 단기 시세차익보다
안정적인 임대 전략을 통해 ‘지키는 투자’를 실현하는 사례가 점점 늘고 있습니다.

 

 

부동산 하락기는 불확실성과 기회가 공존하는 시기입니다.
무리한 공격보다 분석력, 여유자금, 보수적 입찰가로 승부하는 전략이 유효합니다.

하락기에 진입한 지금이야말로
‘안전한 수익형 경매 투자자’로 성장할 수 있는 가장 좋은 시기일지도 모릅니다.