경매·공매 주택 수익률 계산하기

경매나 공매로 주택을 낙찰받았을 때, 수익을 판단하는 가장 중요한 기준은 ‘수익률’입니다.
많은 분들이 감정가보다 싸게 낙찰받았다는 이유로 성공적인 투자라고 착각하지만,
실제로는 총투자금 대비 얼마의 수익을 올릴 수 있는지가 훨씬 중요한 지표입니다.

수익률 계산은 단순한 공식이지만,
빠뜨리기 쉬운 항목들이 있어 제대로 계산하지 않으면 실제 수익과 예상 수익이 크게 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 경·공매 주택 수익률을 정확하게 계산하는 방법과 주의할 점, 실전 사례를 중심으로 소개해 드리겠습니다.

 

 

수익률 계산의 기본 공식 이해하기

경매나 공매 투자에서 가장 많이 쓰는 수익률 공식은 다음과 같습니다.

연 수익률 (%) = (연 임대수익 ÷ 총투자금) × 100

여기서 중요한 건 ‘총투자금’이라는 개념입니다.
낙찰가만 계산하는 것이 아니라 다음 항목들을 모두 포함해야 정확한 수익률이 나옵니다.

• 낙찰가
• 취득세 및 등기 비용
• 리모델링 또는 수리비
• 명도 비용 (이사비, 소송비 등)
• 공실 기간 동안의 공과금, 대출이자 등 유지비

즉, 단순히 싸게 샀다고 수익률이 높다고 판단해선 안 됩니다.
들어간 모든 비용을 반영한 '순수 투자금 기준'으로 수익률을 산출해야 실제 투자 판단이 가능합니다.

 

 

실제 사례: 수도권 소형 아파트 낙찰 후 월세 수익

2024년 초, A씨는 경기도 부천에 있는 소형 아파트를 공매로 낙찰받았습니다.
감정가는 1억 3천만 원이었고, 2회 유찰 후 9천 8백만 원에 낙찰되었습니다.
잔금 납부와 동시에 소유권 이전을 완료했고, 이후 내부 도배·조명 교체 등에 약 250만 원을 들였습니다.

공실 기간은 1개월이었고, 이후 보증금 500만 원에 월세 48만 원으로 임대 계약을 체결했습니다.
A씨의 총투자금은 다음과 같습니다.

• 낙찰가: 98,000,000원
• 취득세 등 제세공과금: 약 3,200,000원
• 수리비: 2,500,000원
• 기타 비용(명도 없음): 약 500,000원
  총투자금: 약 104,200,000원

연 임대수익은 월세 48만 원 × 12개월 = 5,760,000원
👉 수익률 = (5,760,000 ÷ 104,200,000) × 100 = 약 5.5%

이처럼 실제 수익률은 감정가나 낙찰가만으로는 절대 판단할 수 없습니다.
모든 비용을 포함한 후 수익 구조를 계산해야 리스크 없는 투자가 됩니다.

 

 

수익률 계산 시 자주 빠뜨리는 항목들

초보 투자자들이 수익률을 계산할 때 가장 자주 놓치는 항목들이 있습니다.
이 요소들이 누락되면 예상 수익과 실제 수익 간의 차이가 크게 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

• 명도비용: 전 소유자, 임차인과 협상 시 이사비로 지출되는 금액
• 공실 기간: 임대까지 걸리는 기간 동안 발생하는 관리비, 이자 등
• 대출이자 비용: 전액 자본 투자 시와 대출 활용 시 수익률이 다름
• 수리비 과소 추정: 입주자가 선호하는 수준까지 리모델링해야 할 수도 있음
• 중개수수료, 청소비 등 부대비용: 입주 전 필수 지출 항목

수익률 계산은 꼼꼼할수록 좋습니다.
가능한 모든 지출을 예상하여 시뮬레이션 한 후 입찰에 참여하는 것이 안전한 투자 방식입니다.

 

 

단기 매도형 vs 임대 수익형, 수익률 접근법이 다르다

경매·공매 투자는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.
하나는 리모델링 후 바로 매도해 차익을 남기는 ‘단기 매도형’,
다른 하나는 전세나 월세로 운영하며 꾸준한 현금흐름을 만드는 ‘임대 수익형’입니다.

단기 매도형이라면 매입 시 시세차익 여력이 있는지, 매도 가능 시점의 시장 분위기를 고려해
총비용 대비 실현 가능한 차익을 예측해야 합니다.
이 경우 ‘수익률’보다는 ‘단기 회전력’과 ‘순수 차익’이 중심입니다.

반면 임대 수익형이라면 공실 위험, 주변 임대 시세, 유지 비용 등을 따져
연 수익률이 최소 5% 이상 나오는 구조를 목표로 입찰가를 산정해야 합니다.
이처럼 전략에 따라 수익률 계산 방식도 달라져야 실전에서 실수하지 않습니다.

 

 

수익률 시뮬레이션을 꼭 만들어보자

입찰 전에는 엑셀이나 메모장에 간단한 수익 시뮬레이션표를 만들어보는 것을 추천합니다.
아래 항목을 기준으로 정리해보면, 입찰가를 얼마까지 쓸 수 있는지 명확히 판단할 수 있습니다.

항목금액 (예시)

낙찰가	98,000,000원
취득세 및 등기비용	3,200,000원
수리비	2,500,000원
명도비/기타 비용	500,000원
총투자금	104,200,000원
예상 월세	480,000원
연 수익률	5.5%

이 표를 작성해보는 것만으로도
‘내가 이 물건에 얼마까지 써야 안전한 수익이 가능한가’를
스스로 판단할 수 있는 눈이 생기게 됩니다.

 

 

수익률은 숫자 하나로 모든 걸 말해줍니다.
하지만 그 수익률이 정확하지 않다면, 투자 자체가 흔들릴 수 있습니다.
경매·공매는 싸게 사는 것도 중요하지만,
그 물건에서 실제로 얼마를 벌 수 있을지 철저하게 계산해보는 것이 더 중요합니다.