실거주 목적 경매·공매 투자법

최근 고금리와 부동산 가격 부담으로 인해 내 집 마련을 고민하는 실수요자들이
경매나 공매를 통해 저렴한 가격으로 실거주 주택을 마련하는 방식에 관심을 보이고 있습니다.
과거에는 경매나 공매가 투자자 중심의 수단이었다면,
이제는 실거주와 투자 수익을 함께 고려할 수 있는 선택지로 떠오르고 있습니다.

하지만 실거주 목적으로 접근할 경우, 일반적인 투자와는 다른 전략이 필요합니다.
단순히 싸다고 무작정 입찰하면 오히려 손해를 보는 경우도 있으니
전문가의 관점에서 실전 사례를 바탕으로 실거주 경·공매 투자법의 핵심 포인트를 정리해 드립니다.

 

 

실거주 목적이라면 반드시 체크해야 할 조건

투자 목적의 경매는 수익률이 우선이지만, 실거주 목적이라면
무엇보다 생활 인프라와 입지, 거주 환경이 가장 중요합니다.
따라서 실거주용 물건을 고를 때는 다음 항목을 가장 먼저 고려해야 합니다.

• 지하철역, 버스정류장과의 거리
• 초등학교, 중학교 등 교육시설과의 거리
• 마트, 병원, 공원 등 생활편의시설 접근성
• 주변 치안, 도로 폭, 소음 여부
• 주차 가능 여부

이 조건을 무시한 채 입찰가만 보고 접근하면
낙찰 후 후회하거나 실입주를 포기하는 상황이 발생할 수 있습니다.
현장 방문은 필수, 최소한 로드뷰와 주변 중개업소 통화 정도는 꼭 진행해야 합니다.

 

 

실제 사례: 유찰된 아파트 낙찰 후 실거주 성공

2023년 초, 경기도 남양주시에서 실거주용 아파트를 경매로 낙찰받은 사례가 있습니다.
30대 맞벌이 부부였던 K씨 부부는 기존 전셋집의 월세 전환 통보를 받고,
경매로 자가 주택을 마련하기로 결심했습니다.

찾은 물건은 감정가 3억 3천만 원이던 아파트로,
2회 유찰 후 2억 6천만 원까지 가격이 내려간 상황이었습니다.
권리분석 결과, 임차인 없음, 점유자 없음, 등기상 문제도 없어
현장 방문 후 바로 입찰에 참여했고, 2억 7천만 원에 단독 낙찰에 성공했습니다.

잔금 납부 후 리모델링 비용 400만 원을 들여 도배, 장판, 조명 교체 후 입주했고,
당시 시세 대비 약 6천만 원 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있었습니다.
K씨 부부는 “처음에는 무서웠지만, 꼼꼼히 분석하니 충분히 해볼 만한 방식이었다”고 전했습니다.

 

 

공매 실거주 접근 시 주의할 점

공매는 한국자산관리공사(온비드)를 통해 진행되며,
주로 국세·지방세 체납으로 압류된 주택이 많아 권리 정리가 대부분 끝나 있는 경우가 많습니다.
이 점에서 경매보다 안정적으로 느껴질 수 있지만, 실거주 목적이라면 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다.

• 점유 상태 확인: 전 소유자가 거주 중일 수 있음 → 명도 필요
• 공과금 체납 여부: 수도, 전기, 관리비 등이 낙찰자에게 승계되는지 확인
• 사용승인일 및 건축물대장 이상 유무
• 잔금 납부 방식과 기한: 공매는 낙찰 후 7일 이내 잔금 납부 원칙

공매의 경우 현장 방문이 더욱 중요합니다.
온비드 시스템만으로는 정보를 파악하기 어려워,
실제 현장과 관리사무소, 인근 주민 인터뷰를 통해 실거주 가능성을 확인해야 합니다.

 

 

실거주 경매는 ‘싸게 사는 것’보다 ‘안전하게 사는 것’이 중요하다

투자자는 수익률을 최우선으로 판단하지만, 실거주자는
입지, 환경, 안전성, 향후 생활비 부담까지 모두 고려해야 합니다.
따라서 입찰가도 지나치게 낮게 접근하기보다는,
내가 거주하고 싶은 주택을 시세보다 5~10% 저렴하게 취득한다는 현실적인 목표를 세우는 것이 좋습니다.

특히 대항력 있는 임차인, 점유자, 리모델링 비용 등
낙찰 후 추가로 발생할 수 있는 지출 요소들을 모두 포함한 총비용 기준으로 판단해야 합니다.
전문가의 도움 없이도 실거주용 물건은 비교적 권리관계가 단순한 편이므로,
기본적인 등기부 열람과 매각물건명세서 확인 정도로 충분히 판단할 수 있습니다.

 

 

실거주 경·공매, 이런 분들에게 추천합니다

• 전세 만료가 임박했지만 주변 매매가는 부담스러운 분
• 무주택자 조건으로 주택 구매를 원하는 실수요자
• 장기 거주를 전제로 안정적인 입지의 아파트를 찾는 신혼부부
• 역세권 구축 아파트나 저층 주택을 리모델링해 직접 거주하려는 분

단기 차익보다도 장기적 자산 보유와 실질적 주거 안정성을 중시하는 분들에게
실거주 목적 경·공매는 매우 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
단, 경매라는 특성상 소유권 이전까지는 다소 시간이 걸릴 수 있으니
이사 계획과 일정은 여유 있게 준비하시는 것이 좋습니다.

 

 

실거주 목적으로 경매나 공매에 접근하는 것은 더 이상 낯선 전략이 아닙니다.
정보를 꼼꼼히 분석하고, 감정적으로 흔들리지 않으며,
주거에 필요한 요소들을 중심으로 판단한다면
합리적인 가격으로 내 집을 마련할 수 있는 가장 실용적인 방법 중 하나가 될 수 있습니다.