nice3388 님의 블로그

최근 고금리와 부동산 가격 부담으로 인해 내 집 마련을 고민하는 실수요자들이경매나 공매를 통해 저렴한 가격으로 실거주 주택을 마련하는 방식에 관심을 보이고 있습니다.과거에는 경매나 공매가 투자자 중심의 수단이었다면,이제는 실거주와 투자 수익을 함께 고려할 수 있는 선택지로 떠오르고 있습니다.하지만 실거주 목적으로 접근할 경우, 일반적인 투자와는 다른 전략이 필요합니다.단순히 싸다고 무작정 입찰하면 오히려 손해를 보는 경우도 있으니전문가의 관점에서 실전 사례를 바탕으로 실거주 경·공매 투자법의 핵심 포인트를 정리해 드립니다.  실거주 목적이라면 반드시 체크해야 할 조건투자 목적의 경매는 수익률이 우선이지만, 실거주 목적이라면무엇보다 생활 인프라와 입지, 거주 환경이 가장 중요합니다.따라서 실거주용 물건을 ..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 주택이나 상가를 취득할 수 있는 투자 방식입니다.낙찰만 잘 받아도 수익률이 높고, 시세차익이나 임대수익도 동시에 기대할 수 있죠.하지만 경매는 일반 부동산 매매와 달리 법적 절차와 권리 분석, 낙찰 이후의 활용 계획까지 스스로 준비해야 하는 복잡한 과정이 포함돼 있습니다.처음 경매에 참여하는 투자자들은 이러한 과정을 잘 모른 채 입찰에 참여했다가불필요한 비용 발생, 소송 리스크, 수익률 악화 등의 문제를 겪는 일이 많습니다.이 글에서는 경매 입찰 전에 반드시 피해야 할 대표적인 실수들을 정리해 드릴 테니,경매를 처음 시작하시는 분들이라면 꼭 참고해 보시길 바랍니다.  감정가만 믿고 입찰가를 정하는 실수경매에 나온 물건마다 ‘감정가’가 표시되어 있지만, 이 감정가는 반드시 ..

유찰 물건은 ‘위험’이 아닌 ‘기회’일 수 있다경매 초보자일수록 유찰된 물건을 보면 '문제가 있는 게 아닐까?' 하는 경계심을 먼저 가집니다.물론 일부는 맞는 걱정이지만, 모든 유찰 물건이 위험한 것은 아닙니다.오히려 적절한 이유로 유찰된 물건은 투자자에게는 기회의 땅이 될 수 있습니다.경매 시장에서는 낙찰가율이 높아질수록 수익률이 낮아지고,그에 따라 유찰된 저가 물건에 관심이 쏠리는 구조가 반복됩니다.중요한 건 왜 유찰됐는지 그 이유를 분석하고, 그 리스크가 감당 가능한 수준인지 파악하는 것입니다.  유찰 사유를 먼저 분석하라유찰 물건의 가치는 그 물건이 ‘왜 낙찰되지 않았는가’를 파악하는 것에서 시작됩니다.대표적인 유찰 사유는 아래와 같습니다.입지나 주변 환경이 불리한 경우임차인 또는 점유자의 권리관..

명도는 낙찰 후 진짜 시작이다경매나 공매로 아파트를 낙찰받으면 모든 것이 끝났다고 생각하기 쉽지만,실제로는 그 이후의 ‘명도 과정’이 진짜 시작입니다.아무리 좋은 가격에 낙찰을 받았더라도, 점유자가 퇴거하지 않으면입주도, 리모델링도, 전·월세 계약도 할 수 없습니다.즉, 명도는 낙찰 이후 자산을 활용하기 위한 핵심 단계이며,여기서 문제가 생기면 투자 수익률은 물론 시간과 감정 비용까지 크게 소모될 수 있습니다.따라서 명도에 대한 전략과 실무적 유의사항을 사전에 숙지하고,계획적으로 대응하는 것이 안정적인 투자로 이어지는 첫걸음입니다.  점유자 파악이 명도의 절반이다명도 전략은 결국 누가 점유하고 있느냐에 따라 완전히 달라집니다.임차인인지, 전 소유자인지, 가족인지, 무권리자인지에 따라 협상과 법적 절차가 ..

역세권 소형 주택은 작지만 강하다경매 시장에서 ‘역세권 + 소형 주택’ 조합은 여전히 안정적인 투자처로 손꼽힙니다.특히 1~2인 가구가 늘어나고 있는 수도권과 도시 중심지에서는작은 면적이라도 지하철 도보권에 위치한 주택에 대한 수요가 꾸준하기 때문입니다.이런 소형 주택은 입찰 경쟁이 상대적으로 치열할 수 있지만,낙찰 후 임대나 매각이 빠르고, 초기 자금 부담이 적기 때문에초보자나 소액 투자자에게도 적합한 진입형 투자 모델이 될 수 있습니다.단, 작고 역세권이라는 장점만 보고 접근하기보다는물건의 구조적 특성과 입지 세부 조건, 수익 구조까지 꼼꼼히 분석해야 안정적인 투자가 가능합니다.  역세권 소형 주택의 주요 장점역세권 소형 주택이 투자 대상으로 주목받는 이유는 분명합니다.가장 큰 장점은 수요 안정성과 ..

전세 활용은 경매 투자 수익의 안정장치다경매로 주택을 낙찰받은 후 어떤 방식으로 활용할지에 따라수익 구조와 투자 안정성이 크게 달라집니다.그중에서도 ‘전세놓기’는 비교적 빠르게 자금을 회수하고운영 부담 없이 안정적인 수익을 기대할 수 있는 활용 전략입니다.특히 전세금으로 투자금을 회수하거나, 대출을 줄이는 구조를 만들 수 있다는 점에서초보자에게도 적합한 방식이지만,단순히 세입자만 구한다고 해서 성공적인 전략이 되는 것은 아닙니다.전세 시장의 흐름, 지역 수요, 전세가율, 리스크 요인을 종합적으로 고려해계획적으로 접근해야 실제 수익으로 이어집니다.  전세 세팅 전에 꼭 확인할 기본 조건들경매로 주택을 낙찰받고 전세를 놓기 위해선,그 전에 반드시 점검해야 할 기본 조건들이 있습니다.이 단계에서 놓치는 부분이..

재건축 아파트 경매는 타이밍이 핵심이다노후 아파트 경매를 보다 보면, ‘재건축 추진 단지’라는 설명이 붙은 물건들이 종종 눈에 띕니다.이런 물건은 향후 신축 아파트로 탈바꿈될 가능성이 있어,장기적으로 시세 차익을 노릴 수 있는 고수익 투자처로 주목받곤 합니다.특히 서울과 수도권 인기 지역의 재건축 아파트는‘낡았다’는 이유로 감정가가 낮게 책정된 반면,사업 추진 속도에 따라 단기간에 프리미엄이 붙는 경우도 많아 경매 투자자들에게 매력적인 타깃이 됩니다.하지만 단순히 오래된 아파트라고 해서 모두 투자 가치가 있는 건 아닙니다.재건축 아파트는 사업 단계, 안전진단 통과 여부, 조합 설립 상황에 따라 분석 방식이 달라져야 합니다.  재건축 단계별 분석이 수익을 좌우한다재건축 단지는 정비사업 절차에 따라 아래와 ..

재개발 예정지는 장기투자의 기회가 될 수 있다부동산 경매 시장에서 ‘재개발 예정지역’은 투자자들에게 늘 관심 대상입니다.낡고 낙후된 주택이 언젠가는 아파트로 바뀌고, 감정가 대비 수십 퍼센트의 차익을 만들 수 있는 가능성이 있기 때문이죠.특히 조합설립 인가 전후 단계에 있는 지역은 비교적 저렴한 가격에 매입할 수 있으면서도,시간이 지나면 큰 시세 차익을 기대할 수 있어 중장기 포트폴리오에 적합한 투자 대상입니다.하지만 반대로 말하면, ‘아직 바뀌지 않은 동네’라는 뜻이기도 하기에예상보다 오래 기다려야 하거나, 사업이 무산되는 등 불확실성이 존재합니다.따라서 재개발 경매 투자는 정보력과 분석력이 뒷받침되어야 성공할 수 있습니다.  입지보다 더 중요한 건 '정비사업 추진단계'재개발 투자에서 가장 먼저 확인해..

빌라 경매는 ‘정보의 싸움’이다아파트보다 가격 부담이 낮고, 수도권 외곽이나 지방 소도시에서도 꾸준히 거래되는 빌라(다세대 주택)는초보 투자자들의 경매 입문 타깃으로 자주 선택되는 유형입니다.하지만 겉보기에 단순해 보여도, 빌라 경매는 아파트보다 분석할 요소가 더 많고, 복잡한 경우도 많습니다.특히 권리관계가 불명확하거나 불법 구조 변경이 많은 경우도 많기 때문에입찰 전 꼼꼼한 분석 없이 접근하면 예상치 못한 손해로 이어질 수 있죠.빌라 경매는 ‘싸게 사는 것’보다 ‘안전하게 사는 것’이 더 중요하다는 점을 기억해야 합니다.  입지는 절대 타협하지 말아야 할 기준빌라 경매 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인할 것은 ‘입지’입니다.아무리 저렴해도 수요가 없는 곳이라면 낙찰 후 임대나 매도에 어려움을 겪게 됩..

수도권 아파트 경매, 여전히 유효한 전략이다경매 시장이 전반적으로 활기를 되찾고 있는 가운데,수도권 아파트는 여전히 가장 안정적인 경매 투자 타깃으로 주목받고 있습니다.실거주 수요가 풍부하고, 시세 정보도 명확하며,낙찰 후 전세·월세 임대 또는 시세차익 매도가 모두 가능한 구조이기 때문입니다.물론 입찰 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 높아진 점은 부담이 될 수 있지만,정확한 분석과 시세 판단, 그리고 매입 후 활용 전략이 뒷받침된다면수익성과 안정성을 동시에 챙길 수 있는 투자 대상이기도 합니다.이번 글에서는 실제 수도권 아파트 경매 투자 성공 사례를 통해그 과정과 수익 구조, 실전 전략을 살펴보겠습니다.  사례 1: 인천 연수구 – 전세 활용으로 안전한 수익 확보2023년 하반기, A씨는 인천 연수구에 있는 ..