nice3388 님의 블로그

낙찰가가 전부가 아니다경매나 공매로 주택을 낙찰받았다고 해서,그 금액만으로 모든 지출이 끝난다고 생각하면 큰 착각입니다.실제로는 낙찰 후에 취득세, 등기비, 명도비, 수리비, 공과금 체납분 등 다양한 추가 비용이 발생하며,이들 비용은 전체 수익률에 큰 영향을 미칩니다.초보 투자자일수록 낙찰가만 보고 입찰에 뛰어들다가“예상보다 너무 많은 돈이 들어갔다”는 시행착오를 겪는 경우가 많죠.따라서 낙찰 직후부터 필요한 비용을 체계적으로 관리하고,불필요한 지출은 최소화할 수 있는 전략을 세워야 합니다.  낙찰 직후 반드시 발생하는 비용들먼저, 낙찰 확정 후 필수적으로 발생하는 비용 항목부터 정리해보겠습니다.이 비용들은 피할 수 없으며, 입찰 전에 미리 예산에 포함해두는 것이 안전합니다.취득세 : 주택 기준 다주택자..

혼자 하기 어려울 땐 전문가의 도움도 전략이다경매와 공매는 확실히 일반 부동산보다 진입장벽이 높습니다.권리분석, 입찰가 산정, 명도 협상 등 익숙하지 않으면 실수가 생기기 쉽고,그 실수가 수천만 원 손해로 이어지는 경우도 적지 않죠.그래서 최근에는 전문가의 도움을 받아 안전하게 투자하려는 수요도 늘고 있습니다.특히 초보자일수록 '내가 잘못 알고 있는지도 모른다'는 게 가장 큰 위험인데요.이런 상황에서는 일정 비용을 들이더라도 전문 컨설팅을 통해 초기 실수 없이 접근하는 전략이 효과적일 수 있습니다.  어떤 서비스를 받을 수 있나?경·공매 전문 컨설팅 업체나 전문가들은 보통 아래와 같은 서비스 범위를 제공합니다.입찰 전 분석: 권리분석, 낙찰가 산정, 수익률 계산, 유찰 전략 등현장 조사 대행: 점유자 확..

물건 분석, 인터넷이 80%를 해결해준다경매나 공매를 처음 접하는 분들이 가장 어려워하는 건 ‘어떻게 물건을 분석해야 할지 모르겠다’는 점입니다.현장을 가보기도 어렵고, 권리분석도 복잡해 보이기 때문에 입찰 자체가 부담스러워지는 경우가 많죠.하지만 요즘은 인터넷만 잘 활용해도 물건 분석의 80%는 사전에 가능합니다.필수 사이트와 활용법만 익혀두면, 굳이 매번 현장에 가지 않아도입지 분석, 권리 확인, 시세 조사까지 대부분 해결할 수 있습니다.이번 글에서는 경·공매 물건을 분석할 때 실제로 활용할 수 있는 인터넷 도구와 사이트, 실전 팁을 정리해드릴게요.  기본 정보는 ‘온비드’와 ‘법원경매정보’에서 시작경매 물건은 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)에서,공매 물건은 온비드(www...

경매는 지역 선택부터 전략이 다르다부동산 경매에 처음 도전하는 투자자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가“수도권이 좋을까요, 지방이 좋을까요?”입니다.둘 다 장단점이 뚜렷해서 무조건 어느 한쪽이 좋다고 단정하긴 어렵습니다.하지만 투자자의 자금 규모, 투자 성향, 목표 수익 모델에 따라어디에 도전하는 것이 유리한지 판단 기준은 분명히 있습니다.이 글에서는 수도권과 지방 주택 경매의 특징, 장단점, 입찰 전략의 차이를 비교하면서어떤 기준으로 선택해야 할지 실전 관점에서 정리해보겠습니다.  수도권 주택 경매의 특징과 장점수도권은 경매 시장에서도 항상 높은 관심과 수요가 몰리는 지역입니다.서울, 경기, 인천은 실거주 수요가 많고, 시세와 거래가 활발하기 때문에낙찰 후 매도나 전월세 운영이 비교적 안정적인 편입니..

지방 소도시는 여전히 기회의 땅이다수도권 부동산 시장이 과열되거나 침체기를 맞이할 때,투자자들의 눈은 자연스럽게 지방 중소도시와 소도시로 향합니다.특히 경매 시장에서는 지방 소도시 주택이 감정가 대비 훨씬 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 많아소액 투자로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 진입 장벽 낮은 투자처로 꼽히죠.하지만 수도권과는 다른 분석 기준과 접근 전략이 필요합니다.‘싸니까 산다’가 아니라, 싸더라도 수익이 가능한지, 회전이 되는지를 따지는 투자가 되어야 합니다. 투자 전에 반드시 점검할 지역 조건지방 소도시라고 해도 모든 지역이 투자 대상은 아닙니다.인구 감소가 급격하거나 수요가 없는 지역은 아무리 싸도 거래가 되지 않고,공실률이 높아 임대 수익도 기대하기 어렵습니다.따라서 입찰 전에 아래 ..

공매로도 충분히 성공할 수 있다공매는 경매보다 관심이 덜하지만, 오히려 그만큼 경쟁이 적고 가격 매력도가 높은 시장입니다.특히 공매는 시세보다 20~30% 저렴한 낙찰이 가능한 경우가 많아,정확한 분석과 준비만 갖춘다면 경매보다 더 좋은 기회를 잡을 수 있는 투자법이 됩니다.이번 글에서는 실제 공매를 통해 주택을 낙찰받고임대 또는 매각으로 수익을 올린 투자자들의 사례를 통해성공 요인을 분석하고 실전 팁까지 함께 정리해드리겠습니다. 사례 1: 공매로 낙찰받은 빌라, 소형 월세로 전환 성공2023년 초, A씨는 경기도 고양시의 소형 빌라를 공매로 낙찰받았습니다.감정가 1억 1,000만 원짜리 물건이었고, 공매 2회 유찰 후 8,300만 원에 낙찰을 받았죠.공매 명세서와 현장 확인을 통해 임차인 없음, 공실 ..

리모델링이 수익을 결정한다경매로 낙찰받은 주택은 대부분 공실 상태이거나 노후돼 있는 경우가 많습니다.이런 물건은 매입가가 저렴한 대신, 입주나 매도·임대를 위해선 일정 수준의 리모델링이 필요합니다.하지만 무조건 새롭게 꾸미는 게 능사는 아닙니다.‘수익을 높이기 위한 리모델링’이 되어야 하지, ‘예쁘게 보이기 위한 리모델링’이 되어선 안 됩니다.투자자는 늘 비용 대비 효과를 따져야 합니다.지나치게 돈을 들이면 공사비를 회수하지 못하고, 너무 아끼면 임대나 매각이 어렵습니다.즉, 리모델링도 투자 전략의 연장선에서 고민해야 합니다. 주택 상태별 리모델링 전략 세우기리모델링 전략은 물건의 상태와 투자 목적에 따라 달라져야 합니다.크게 나눠보면 ‘전세·월세용’과 ‘매각용’으로 구분할 수 있습니다.전세나 월세를 놓..

다세대·다가구 주택, 수익형 경매의 대표 주자주거용 부동산 경매 중 다세대·다가구 주택은 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자처입니다.전세·월세 수익 창출이 가능하고, 시세보다 저렴한 낙찰로 수익 구조를 만들 수 있기 때문이죠.하지만 이 유형의 부동산은 권리관계가 복잡하고, 점유자도 다수여서사전 준비 없이 접근하면 명도 문제, 인수 보증금 등 예상치 못한 리스크에 휘말릴 수 있습니다.이번 글에서는 다세대·다가구 경매 투자 시 반드시 알아야 할 분석 포인트와 입찰 전략을 정리해드릴게요. 다세대 vs. 다가구, 무엇이 다른가요?먼저 두 유형의 기본 구조부터 이해해야 합니다.외관은 비슷해 보여도 법적 성격과 권리 분석 방식이 완전히 다릅니다.구분다세대주택다가구주택등기 방식호실별 구분등기 (개별 소유권 존재)건물..

아파트 경매, 입찰가가 수익을 결정한다경매 투자는 입찰가에서 성패가 갈립니다.너무 높게 쓰면 수익이 줄고, 너무 낮게 쓰면 낙찰을 놓칩니다.특히 아파트는 입찰자가 많아 가격 경쟁이 치열하기 때문에, 입찰가 산정이 더욱 중요합니다.하지만 단순히 ‘감정가의 몇 %’로 정하는 건 위험합니다.아래의 기준에 따라 수익률·시장가치·비용을 반영해 합리적인 입찰가를 계산해야 합니다. 입찰가 산정, 이렇게 계산하세요✔️ Step 1. 시세 조사국토교통부 실거래가, 부동산 앱, 인근 중개업소 통해 실거래가 확인최근 3개월 내 동일 단지, 동일 평형 기준으로 시세 범위 설정‘감정가 ≠ 시세’ 임을 기억하세요✔️ Step 2. 예상 수익률 정하기기대 수익률 10~20% 설정역전세 우려, 보유세 고려해 너무 낮은 수익률은 피하..

낙찰가는 시작일 뿐, 진짜 비용은 따로 있다경매나 공매로 주택을 낙찰받는다고 해서, 그 금액이 전부는 아닙니다.낙찰가는 ‘기본 가격’일 뿐, 실제로는 **취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 기타 부대비용까지 포함된 ‘총투자비’**를 고려해야 합니다.특히 초보 투자자일수록 낙찰가에만 집중하다가 실제 지출이 늘어나 수익률이 낮아지는 실수를 자주 합니다.따라서 입찰 전 반드시 세금과 비용을 사전에 계산해봐야 하며, 투자 전략도 이에 맞게 조정해야 합니다.이번 글에서는 경·공매 주택을 낙찰받을 때 실제로 어떤 비용이 발생하는지,그 항목별 계산 방법과 주의할 점까지 구체적으로 정리해드릴게요. 기본 세금: 취득세와 교육세경매·공매로 주택을 낙찰받을 때 가장 먼저 부과되는 세금은 취득세입니다.취득세는 낙찰일이 아닌..