경매·공매 주택의 세금 및 비용 계산법

낙찰가는 시작일 뿐, 진짜 비용은 따로 있다

경매나 공매로 주택을 낙찰받는다고 해서, 그 금액이 전부는 아닙니다.
낙찰가는 ‘기본 가격’일 뿐, 실제로는 **취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 기타 부대비용까지 포함된 ‘총투자비’**를 고려해야 합니다.

특히 초보 투자자일수록 낙찰가에만 집중하다가 실제 지출이 늘어나 수익률이 낮아지는 실수를 자주 합니다.
따라서 입찰 전 반드시 세금과 비용을 사전에 계산해봐야 하며, 투자 전략도 이에 맞게 조정해야 합니다.

이번 글에서는 경·공매 주택을 낙찰받을 때 실제로 어떤 비용이 발생하는지,
그 항목별 계산 방법과 주의할 점까지 구체적으로 정리해드릴게요.

 

기본 세금: 취득세와 교육세

경매·공매로 주택을 낙찰받을 때 가장 먼저 부과되는 세금은 취득세입니다.
취득세는 낙찰일이 아닌 잔금 납부일 기준으로 부과되며,
다음과 같이 주택 보유수·가격·용도에 따라 세율이 달라집니다.

취득세 기본 세율 (1주택자 기준)

주택 가격세율

6억 원 이하	1%
6억 ~ 9억 원	1~3% (누진세율)
9억 원 초과	3%

다주택자 중과 세율 (조정지역 기준)

주택수 세율

2주택	8%
3주택 이상	12%

 1가구 1주택이더라도 임대 목적 또는 상속·증여, 지역 조건 등에 따라 세율은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 관할 시청 세무과 또는 세무사에 사전 확인을 권장합니다.

또한, 취득세의 부속세인 **지방교육세(취득세의 10%)**도 함께 부과되므로, 실제 부담은 취득세 × 1.1로 계산하는 것이 좋습니다.

 

낙찰 후 부대비용 총정리

세금 외에도 실투자금에 영향을 주는 부대비용들이 다양하게 존재합니다.
낙찰 후 주택을 소유하고 활용하기 위해서는 아래 항목들도 반드시 고려해야 합니다.

항목개요 및 계산 기준

등기비용	법무사 수수료 + 등록면허세 등 / 보통 30만~60만 원 수준
중개보수	낙찰 후 되팔거나 임대 시 발생 / 보증금 또는 매각가 기준
명도비용	이사비 명목으로 100만~500만 원 / 협상 방식에 따라 다름
수리·리모델링	기본 수리(페인트, 장판 등)부터 전체 리모델링까지 다양
관리비 체납분	공매에서 낙찰자가 인수하는 경우 많음 (입찰 전 명세서 확인)
전기·가스 정산	일부 지역에선 체납분 인수 필요 / 현장 확인 필수

공매의 경우 ‘미납 공과금 인수’ 문구가 명세서에 명시되면, 관리비나 수도요금 등을 낙찰자가 대신 내야 할 수도 있으니 주의하세요.

 

실전 사례: 낙찰가 2억, 실제 투자금은?

실제로 얼마나 더 들어가는지 한 사례로 계산해 보겠습니다.

• 물건 개요: 수도권 빌라, 감정가 2억 원, 낙찰가 1억 8,000만 원
• 1주택자, 전세 임대 목적, 명도 필요, 기본 리모델링 예정

항목금액 (예시)

낙찰가	180,000,000원
취득세 (1.1%)	1,980,000원
등기비용 및 법무비	500,000원
명도비용	2,000,000원 (이사비 지급 기준)
수리비	3,000,000원 (도배+장판+경미 수리)
총 예상 투자금	187,480,000원

실제 수익률은 전세금, 월세 수익, 시세차익 등을 감안한 계산으로 조정해야 합니다. 입찰 전, 이런 총비용을 계산해 두면 적정 입찰가도 더 정확하게 설정할 수 있습니다.

 

공매에서 주의할 세금 포인트

공매는 낙찰 구조가 법원경매와 다르기 때문에 세금 계산 시 주의할 부분이 몇 가지 있습니다.

1. 잔금 납부기한이 짧다
   보통 낙찰일로부터 5~7일 내 잔금 납부를 요구하는 경우가 많아
   자금 계획을 미리 세워두지 않으면 연체되거나 자동 취소될 수 있습니다.
2. 취득세 신고 및 납부기한도 짧다
   잔금 납부 후 60일 이내 취득세 신고·납부 필수
   무신고 시 가산세가 부과되므로 주의
3. 공과금 인수 조항 체크
   공매 명세서에 “체납 관리비 인수” 등 기재된 경우, 낙찰자가 그 금액까지 떠안게 됨
   해당 내용이 있는지 꼭 확인하고 입찰가에 반영

경·공매는 단순히 싼 가격에 낙찰받는 것보다, 총비용을 정확히 계산해 유리한 투자를 만드는 과정입니다.
숫자에 강한 투자자가 결국 수익도 안정적으로 챙깁니다.