임차인이 있는 경매·공매 주택의 투자 방법

임차인이 있다는 이유로 피하면 기회를 놓친다

경매나 공매로 나온 주택에 임차인이 있는 경우, 많은 초보 투자자들은 막연한 불안감에 입찰을 포기하곤 합니다.
“명도 복잡할 것 같아”, “보증금 인수하게 될까봐” 같은 걱정이 앞서기 때문이죠.

하지만 잘 따져보면, 임차인이 있는 주택은 오히려 정보가 더 명확하고 예측 가능한 물건일 수 있습니다.
대신, 조건을 정확히 파악하고, 권리 분석과 협상 전략을 잘 세워야 하죠.

이 글에서는 임차인이 있는 경매·공매 물건에 어떻게 투자해야 하는지, 보증금 인수 여부 판단법부터 실전 협상 팁까지 차근차근 안내드릴게요.

 

 

핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 파악

임차인이 있다고 해서 무조건 보증금을 인수하는 건 아닙니다.
보증금 인수 여부는 임차인이 갖고 있는 권리의 우선순위, 즉 대항력과 우선변제권 유무에 따라 달라집니다.

정리하면 아래와 같습니다.

임차인 권리요건낙찰자 인수 여부

대항력 있음	전입신고 + 실제 거주	인수 가능성 높음
우선변제권 있음	확정일자 + 전입신고 + 실제 거주	배당범위 초과분 인수 가능
권리 없음	전입신고 또는 확정일자 없음	인수 대상 아님 (퇴거 가능)

예를 들어, 임차인이 전입일이 2020년 5월이고, 해당 주택의 말소기준권리(근저당권 등)가 2021년 1월이라면
해당 임차인은 그보다 먼저 전입했기 때문에 대항력을 갖고 있어 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

반면, 전입일이 2022년이라면 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력 없음 → 인수 없음 → 명도 가능의 구조가 됩니다.

경매에서는 매각물건명세서, 공매에서는 물건명세서에 임차인의 정보가 명시되어 있으니 반드시 전입일, 확정일자, 보증금, 점유 상태를 확인하세요.

 

 

보증금 인수 여부 계산하는 방법

‘임차인이 있다고 하니 입찰가를 낮춰야겠다’는 생각은 맞습니다.
하지만 얼마나 낮춰야 하는지를 계산하려면 인수 금액을 정확히 추정할 수 있어야 하죠.

계산은 이렇게 진행합니다:

1. 보증금 총액 확인
   → 명세서에 있는 보증금 + 현장 확인 필요
2. 우선변제권 순위 판단
   → 말소기준권리보다 선순위면 보증금 일부 인수 가능성
3. 배당 예상 금액 확인
   → 감정가 × 입찰률 × 채권액 비교 → 임차인이 배당받지 못하는 금액 = 인수금
4. 수익률 고려하여 입찰가 산정
   → 감정가 – (인수금 + 수리비 + 명도비용) = 적정 입찰가

예시:
감정가 2억 원 주택, 임차인 보증금 3,000만 원, 대항력 있음.
우선변제권은 없고, 입찰가가 1억 5천만 원이라면, 배당 순위상 보증금이 전액 배당되지 못할 수 있음.
그 경우 낙찰자가 보증금을 일부 인수하게 되므로, 예상 인수금만큼 입찰가를 조정해야 합니다.

 

 

명도 전략도 미리 세워야 한다

임차인의 권리 분석이 끝났다면, 다음은 명도 전략입니다.
대항력 있는 임차인의 경우 자진 퇴거를 유도하거나 협의를 통해 원만히 해결해야 합니다.

명도 전략은 임차인의 성향, 보증금 규모, 점유 형태에 따라 달라지는데요, 아래와 같은 방법을 활용해볼 수 있습니다.

• 이사비 제안
  일정 금액을 제시하고 자진 퇴거를 유도하는 가장 흔한 방법
  통상 100만~300만 원 수준에서 협상됨
• 잔금일 전후 방문 및 메모 남기기
  대면 대신 문 앞에 간단한 안내문 + 연락처 남겨서 부담 줄이기
• 제3자 통한 협상
  중개사무소나 관리인을 통해 연락하거나 협상 내용 전달
• 명도 소송 대비
  협상 실패 시 인도청구 소송 진행 가능 (보증금 인수 불필요 시)

특히 공매는 낙찰 후 잔금 납부 기한이 짧고, 협상할 시간이 적기 때문에
입찰 전에 명도 전략까지 준비해두는 것이 매우 중요합니다.

 

 

실전 사례: 임차인 있는 주택, 이렇게 접근했다

2023년 서울 도봉구의 한 다세대주택 경매 물건은, 대항력 있는 임차인이 거주 중이었습니다.
보증금은 2,500만 원, 전입일은 2020년 3월, 말소기준권리는 2019년 11월로 임차인이 우선순위였습니다.

투자자 A씨는 이 물건의 감정가가 1억 3,000만 원이었고, 임차인 보증금 전액이 배당되지 않을 것으로 보고 약 1,500만 원 인수를 예상했습니다.
그는 이 금액을 감안해 1억 500만 원에 낙찰을 받았고, 이후 임차인과 이사비 200만 원 조건으로 협상해 명도를 완료했습니다.

결과적으로 A씨는 실 인수금 약 1,700만 원(보증금 + 이사비) 포함 수익률을 정밀 계산해 투자했고, 리모델링 후 시세차익으로 약 15%의 수익을 거둘 수 있었습니다.

반면 같은 해 경기 고양시의 공매 물건에 참여한 B씨는, 임차인의 전입일이 늦은 것을 확인하지 못하고 대항력 없는 임차인을 보증금 인수 대상이라고 오해해 입찰을 포기했습니다.
결국 아무도 입찰하지 않아 2회 유찰 후 다른 투자자가 훨씬 저렴하게 낙찰받아 리턴을 챙긴 사례도 있습니다.

정보가 곧 기회입니다.

 

임차인이 있다고 두려워할 필요는 없습니다.
오히려 권리관계가 명확하게 드러나 있는 임차인 있는 물건은 리스크를 계산하고 대비만 한다면 오히려 기회가 될 수 있습니다.