아파트 경매 투자 시 입찰가 산정 노하우

아파트 경매, 입찰가가 수익을 결정한다

경매 투자는 입찰가에서 성패가 갈립니다.
너무 높게 쓰면 수익이 줄고, 너무 낮게 쓰면 낙찰을 놓칩니다.
특히 아파트는 입찰자가 많아 가격 경쟁이 치열하기 때문에, 입찰가 산정이 더욱 중요합니다.

하지만 단순히 ‘감정가의 몇 %’로 정하는 건 위험합니다.
아래의 기준에 따라 수익률·시장가치·비용을 반영해 합리적인 입찰가를 계산해야 합니다.

 

입찰가 산정, 이렇게 계산하세요

✔️ Step 1. 시세 조사

• 국토교통부 실거래가, 부동산 앱, 인근 중개업소 통해 실거래가 확인
• 최근 3개월 내 동일 단지, 동일 평형 기준으로 시세 범위 설정
• ‘감정가 ≠ 시세’ 임을 기억하세요

✔️ Step 2. 예상 수익률 정하기

• 기대 수익률 10~20% 설정
• 역전세 우려, 보유세 고려해 너무 낮은 수익률은 피하기

✔️ Step 3. 부대비용 계산

• 취득세, 중개보수, 수리비, 명도비 등 총 투자비용 추산
• 대출이자나 보유세(종부세 등)도 반영 필요
• 예상 인수 보증금 여부도 반드시 포함

✔️ Step 4. 적정 낙찰가 계산

• 적정 낙찰가 = 시세 – 예상수익 – 총비용

수익률을 금액으로 환산해 시세에서 빼는 방식이 핵심

 

 

예시로 보는 입찰가 산정

감정가: 4억 5천만 원
시세: 4억 3천만 원
예상 총비용: 1천만 원 (수리, 명도, 세금 등)
목표 수익률: 12% (약 5,160만 원)

👉 입찰가 산정 공식
= 시세 4.3억 – 수익 5,160만 – 비용 1,000만
= 3억 7,840만 원

✅ 실제 입찰가 제안: 3억 7,000만 원 내외

이처럼 감정가가 아니라 실거래 시세 기준으로 수익을 확보할 수 있는 금액이 입찰가의 기준이 됩니다.

 

 

입찰가 산정 시 유용한 팁

• 최소 3개 이상 시세 비교 후 평균값으로 판단
• 1회 유찰 후 참여가 유리: 감정가의 70~80%선까지 떨어지므로 수익률 확보 쉬움

무리한 경쟁 피하기: 인기 단지일수록 고가 낙찰 위험… 감정가보다 시세 위주로 판단

 

입찰가 산정 체크리스트

항목체크 내용

실거래가 조사	최근 3개월 이내 동일 단지·평형 비교
수익률 설정	목표 수익률 10~20% 사이에서 합리적 결정
총비용 계산	취득세, 명도비, 수리비 등 모두 포함
보증금 인수 여부	임차인 대항력 분석 후 인수금액 반영 여부 판단
입찰가 계산	시세 – 수익금 – 비용 = 적정 입찰가
경쟁 분석	참여자 수, 유찰 횟수, 인기 단지 여부 고려

아파트 경매는 입찰가에서 수익률이 갈립니다.
꼼꼼한 조사와 계산으로 내 수익을 지킬 수 있는 입찰가를 설정해보세요.