공매 입찰 시 꼭 알아야 할 규정들

공매는 경매와 다르다

부동산 공매는 흔히 ‘경매와 비슷한 것’으로 여겨지지만, 실제로는 절차와 규정에서 차이가 많습니다.
경매가 법원을 통해 진행되는 사법절차라면, 공매는 한국자산관리공사(캠코), 지방세징수법에 따른 행정절차입니다.

공매는 국가·지자체·공공기관 등이 체납자 또는 채무자의 재산을 매각하는 방식으로,
대표적인 공매 플랫폼은 **온비드(온나라부동산)**입니다.

겉으로 보기엔 낙찰만 되면 끝날 것 같지만, 공매에는 반드시 지켜야 할 입찰 규정과 주의사항이 존재합니다.
이를 모르고 입찰에 참여했다가는, 낙찰 취소나 입찰보증금 몰수 같은 치명적인 상황도 발생할 수 있습니다.

 

 

입찰 전 꼭 확인해야 할 공매 규정

공매에 참여하기 전에는 공매공고문과 물건명세서를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
여기엔 해당 물건의 법적 상태, 점유 상황, 권리관계, 납부조건 등 핵심 정보가 담겨 있습니다.

공매 규정에서 가장 중요하게 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

• 유찰 시 진행 방식
  공매는 최초 1회 입찰에서 유찰되면, 이후 최저가가 일정 비율로 자동 감액됩니다. 보통 10%씩 감액되며 최대 5회까지 반복됩니다. 감액률과 회차별 일정은 공고문에 표시됩니다.
• 입찰보증금 납부 조건
  입찰보증금은 보통 예정가의 10% 이상입니다. 전자입찰 시스템(온비드)을 통해 계좌이체로 납부합니다.
  단, 입찰 후 취소하거나 잘못 응찰하면 보증금 몰수 대상이 될 수 있으므로, 금액 입력 시 반드시 확인해야 합니다.
• 공매 제외 물건 또는 제한사항
  특정 물건은 ‘재산권 행사 제한’, ‘소유권 이전 제한’, ‘분묘지 포함’ 등의 특수 조건이 붙는 경우가 있어,
  반드시 물건명세서 하단의 비고란을 확인해야 합니다.
• 소유권 이전 조건
  일부 공매 물건은 잔금 납부 후에도 바로 소유권이전이 되지 않는 경우가 있습니다.
  예를 들어, 체납자가 ‘소유권이전등기 거부’ 소송 중일 수도 있고, 법인 명의 재산은 등기 정리 시간이 지연되기도 합니다.

즉, 공매 입찰 전에는 ‘시세보다 싸다’는 점만 볼 게 아니라,
매수인이 감수해야 할 리스크까지 모두 고려해야 하는 구조입니다.

 

 

입찰 방법과 절차 이해하기

공매 입찰은 **온비드(www.onbid.co.kr)**에서 전자입찰 방식으로 진행됩니다.
모든 절차는 비대면으로 이루어지며, 정확한 이해 없이 입찰 버튼을 누르면 낭패를 볼 수 있습니다.

공매 입찰 절차는 다음과 같습니다.

1. 회원가입 및 공인인증서 등록
   개인이나 법인 모두 공인인증서를 등록해야 입찰 가능
2. 물건 검색 및 공고 확인
   관심 물건의 공고문, 명세서, 감정평가서 등 확인
3. 입찰보증금 납부
   온비드에서 지정한 전용계좌에 입찰보증금 입금
4. 입찰 참여
   입찰기간 내 원하는 금액 입력 후 응찰
5. 낙찰 여부 확인
   낙찰 시 낙찰가의 잔금 납부일 확인
6. 잔금 납부 및 소유권 이전 신청
   납부 기한 내 완납 후, 소유권 이전 서류 제출

특히 입찰 금액을 입력할 때 소수점 없이, 천 단위 이상 정확히 입력해야 하며,
입찰 후 취소가 불가능하므로 신중해야 합니다.

 

 

공매에서 자주 발생하는 실수 유형

공매는 전자입찰이라는 시스템 특성상, 절차 실수로 불이익을 당하는 사례가 자주 발생합니다.
아래는 실무 현장에서 자주 마주치는 실수들입니다.

• 입찰보증금 부족 납부
  예정가의 10%보다 적게 입금하거나, 입금 마감시간을 넘기는 경우 입찰 무효
• 소유권이전 불가능한 물건에 입찰
  공매물건 중에는 압류 해제 지연, 채권 분쟁, 법적 소송 중인 물건도 있음
  등기부등본과 명세서, 감정평가서를 반드시 교차 확인해야 함
• 임차인 권리 관계 무시
  공매물건에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음
  전입일자와 점유 여부를 확인하지 않고 낙찰받으면 명도에 어려움 발생
• 주소 오기 또는 물건번호 착오
  비슷한 주소의 다른 동·호수에 입찰하는 실수.
  특히 아파트나 다세대주택에서는 실수 빈도가 높음

이러한 실수는 대부분 공고문을 제대로 읽지 않아서 생기는 문제입니다.
공매는 자동 진행이 많기 때문에, 사람이 스스로 체크하지 않으면 시스템은 절대 알려주지 않습니다.

 

 

실전 사례로 보는 예

2023년 부산의 한 공매 아파트에서 낙찰받은 투자자 A씨는, 감정가 대비 25% 낮은 가격에 낙찰을 받았습니다.
그러나 이후 소유권 이전이 수개월째 지연되고 있었고, 이유는 해당 물건이 ‘법인 소유’였으며, 등기이전 관련 세금 문제가 해결되지 않았기 때문이었습니다.
공고문 하단에 작게 적힌 “소유권 이전은 관계 기관 협의 후 가능”이라는 문구를 확인하지 못한 것이 원인이었습니다.

반면 같은 해 성남의 한 다세대주택 공매에 참여한 B씨는 공고문과 등기부등본, 감정평가서까지 꼼꼼히 검토하고,
임차인의 점유 여부까지 현장에서 직접 확인한 뒤 입찰에 참여했습니다.
그 결과, 낙찰 후 1개월 내 명도까지 완료하며 안정적으로 수익화에 성공했습니다.

이처럼 공매에서 성공한 사람과 실패한 사람의 차이는 ‘입찰 전에 얼마나 준비했는가’에서 갈립니다.

 

 

공매 입찰 시 핵심 체크리스트

항목확인할 내용

공고문	입찰 기간, 납부 조건, 유찰 일정, 소유권 제한 조건 등 명확히 읽기
물건명세서	점유 상태, 임차인 존재 여부, 권리관계, 비고란의 특이사항 확인
감정평가서	물건의 상태, 위치, 접근성, 하자 내용 등 현장 상태 확인
입찰보증금	금액 정확히 계산 후 납부 / 입금 마감 시간 준수
입찰 금액	천 단위 정확하게 입력 / 소수점 금지 / 금액 실수 시 수정 불가
소유권 이전 조건	낙찰 후 언제 이전 가능한지, 법적 분쟁 여부 있는지 확인
임차인 분석	대항력 여부, 보증금 인수 가능성, 명도 필요 여부 등 현장 정보와 대조

 

공매는 정보만 잘 챙기면 경매보다 경쟁이 덜하고 유리한 기회가 될 수 있는 시장입니다.
하지만 그만큼 규정이 체계적이고, 실수가 발생하면 구제받기 어렵기 때문에
입찰 전 체크리스트를 꼭 확인하며 한 번 더 점검하는 습관이 중요합니다.