경매·공매 물건 분석 시 인터넷 활용법

물건 분석, 인터넷이 80%를 해결해준다

경매나 공매를 처음 접하는 분들이 가장 어려워하는 건 ‘어떻게 물건을 분석해야 할지 모르겠다’는 점입니다.
현장을 가보기도 어렵고, 권리분석도 복잡해 보이기 때문에 입찰 자체가 부담스러워지는 경우가 많죠.
하지만 요즘은 인터넷만 잘 활용해도 물건 분석의 80%는 사전에 가능합니다.
필수 사이트와 활용법만 익혀두면, 굳이 매번 현장에 가지 않아도
입지 분석, 권리 확인, 시세 조사까지 대부분 해결할 수 있습니다.

이번 글에서는 경·공매 물건을 분석할 때 실제로 활용할 수 있는 인터넷 도구와 사이트, 실전 팁을 정리해드릴게요.

 

 

기본 정보는 ‘온비드’와 ‘법원경매정보’에서 시작

경매 물건은 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)에서,
공매 물건은 온비드(www.onbid.co.kr)에서 확인할 수 있습니다.
이 두 사이트는 경·공매의 공식 플랫폼이기 때문에 가장 정확한 1차 정보가 올라옵니다.

여기서 확인해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다.

 

매각물건명세서(경매) / 물건명세서(공매): 임차인 정보, 점유 상태, 권리관계

• 감정평가서: 주택 상태, 위치, 주변 환경
• 현황조사서: 점유자, 건물 내부 실태, 불법 구조 등
• 유찰 여부 및 예정가격: 입찰 타이밍 파악

이 자료만 정리해도 보증금 인수 여부, 명도 필요 여부, 수리 범위, 감정가 대비 유효성을 대략 판단할 수 있습니다.

또한, 온비드 공매는 별도로 지방세 체납 공매가 진행되는 지자체 사이트도 있으니
관심 있는 지역이 있다면 해당 시청 홈페이지에서도 공고를 찾아볼 수 있습니다.

 

 

시세와 거래 사례는 국토부 실거래가 공개시스템

감정가만 보고 시세를 판단하면 안 됩니다.
가장 정확한 시세는 **국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)**에서 확인할 수 있습니다.
이곳에서 최근 거래된 실제 금액을 확인할 수 있기 때문에,
경매 감정가와 비교하면서 낙찰 적정가 설정 기준을 만들 수 있습니다.

활용법은 간단합니다.
주소 또는 아파트명으로 검색 → 최근 3개월 거래 내역 확인 → 동일 평형 비교
여기에 네이버부동산, 호갱노노, 직방 등 민간 플랫폼에서
현재 매물가를 참고하면 ‘매수자 기대가격’도 파악할 수 있어 낙찰 후 매도 전략도 그려볼 수 있습니다.

특히 다세대주택이나 빌라의 경우 실거래가가 많지 않기 때문에
반경 500m 이내 유사 매물도 함께 비교하는 게 좋습니다.

 

 

권리분석은 등기부등본 열람으로 시작

권리분석의 출발은 등기부등본 열람입니다.
법원 경매물건은 사건번호가 있으면 등기 정보도 함께 제공되지만,
추가로 더 꼼꼼히 보고 싶다면 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 직접 열람할 수 있습니다.
비용은 1건당 700원으로 매우 저렴합니다.

등기부등본에서 꼭 확인할 내용은 다음과 같습니다.

• 갑구: 소유권 변동, 가압류·가처분 등 법적 분쟁 흔적
• 을구: 근저당권, 전세권 등 금전 관련 권리
• 말소기준권리: 보통 을구에 기재된 가장 앞선 근저당권 (낙찰 시 기준점)

이 정보는 매각물건명세서와 반드시 교차 확인해야 하며,
임차인의 전입일·확정일자·점유 상태와 함께 비교해야 보증금 인수 여부를 정확히 판단할 수 있습니다.

 

 

입지, 수요, 생활권 분석은 지도와 커뮤니티 활용

물건의 입지는 네이버지도, 카카오맵, 로드뷰로 충분히 파악할 수 있습니다.
로드뷰를 활용하면 건물 외관, 주변 도로, 상권, 학교 위치까지 생생하게 확인할 수 있고,
실제 가보지 않아도 ‘거주 환경이 어떤지’ 가늠할 수 있습니다.

또한, 지역 부동산 커뮤니티나 맘카페, 블로그 후기 등을 검색해 보면
해당 단지나 동네에 대한 실제 거주자 반응, 공실 여부, 생활 편의성에 대한 정보도 얻을 수 있습니다.
예를 들어, "○○아파트 후기", "○○동 살기 어떤가요?" 같은 키워드로 검색하면 의외의 정보들이 많이 나옵니다.

이런 정보는 특히 지방 소도시, 빌라, 다세대주택 분석할 때 도움이 됩니다.
표면적인 시세보다, ‘사람들이 살고 싶어하는지’ 여부가 더 중요하기 때문이죠.

 

이처럼 인터넷만 잘 활용해도 경매·공매 물건 분석의 대부분을 사전 해결할 수 있습니다.
현장 방문이 어려운 직장인 투자자, 초보자에게는 인터넷 도구야말로 최고의 분석 도우미가 됩니다.