nice3388 님의 블로그

부동산 투자 및 경매

권리금이란 무엇인가? 개념부터 정확히 이해하자권리금은 상가 임대차 시장에서 자주 등장하는 용어지만, 그 정확한 의미를 모르는 경우가 많습니다.일반적으로 권리금은 사업자가 점포에서 영업을 통해 축적한 무형의 가치를 금전으로 환산한 것입니다.다시 말해, 다음 임차인에게 ‘이 자리에서 장사를 잘할 수 있는 여건’을 넘겨주는 대가죠.법률적으로는 『상가건물 임대차보호법』 제10조의4에 따라,“영업시설·비품, 거래처, 영업상의 노하우, 상권, 단골손님 등”이 포함된 ‘영업의 양도’에 대한 보상 개념으로 이해됩니다.실제로 권리금은 아래의 3가지 유형으로 나눌 수 있습니다:영업권리금: 단골, 매출, 노하우 등 무형의 가치시설권리금: 인테리어, 설비, 주방 기기 등 유형 자산바닥권리금: 입지나 상권이 좋을 때 자리 자체..

부동산 투자 및 경매

취득세란 무엇인가? 개념과 부과 기준부터 이해하자부동산을 처음 구입하거나 투자 목적으로 매입할 때 반드시 따라오는 세금이 있습니다. 바로 취득세입니다.취득세는 말 그대로 부동산을 취득(구입)할 때 부과되는 지방세입니다. 주택뿐 아니라 토지, 상가, 오피스텔, 공장 등 모든 부동산 자산에 적용되며, 소유권을 갖는 순간 바로 납부 의무가 발생합니다.취득세는 일반적으로 취득가액을 기준으로 정률 또는 정액 방식으로 계산되며, 다양한 상황에 따라 세율이 달라집니다. 특히 주택의 경우, 주택 수, 면적, 금액, 조정대상지역 여부 등에 따라 복잡하게 계산되므로, 정확한 이해가 필요합니다.예를 들어, 서울에 거주 중인 A씨가 9억 원짜리 아파트를 생애 최초로 구입할 경우와, 1주택 보유자가 2번째로 주택을 구입할 경우..

부동산 투자 및 경매

계약 전 필수! 등기부등본으로 소유자 확인부터전세계약을 진행하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다.이 서류는 해당 부동산의 ‘주인’이 누구인지, ‘빚(담보)’이 얼마인지, ‘법적 위험’은 없는지를 보여주는 가장 기본이자 핵심 문서입니다.등기부등본은 다음 항목을 꼭 확인해야 합니다.표제부: 주소, 면적, 건물 구조 등 물건 정보갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 가압류, 가처분 등)을구: 담보권 등록 (근저당, 전세권 등)예를 들어, A씨가 서울 강서구의 오피스텔을 전세로 계약하려 했는데, 을구에 근저당이 보증금보다 높은 금액으로 설정되어 있는 것을 발견하고 계약을 철회한 사례가 있습니다. 만약 그대로 계약했다면, 해당 물건이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 손해볼 ..

부동산 투자 및 경매

경매란 무엇인가? 개념부터 확실히 이해하자경매는 금융기관 등 채권자가 돈을 돌려받기 위해 법원의 힘을 빌려 담보 부동산을 공개 매각하는 절차입니다. 쉽게 말해, 빚을 갚지 못한 채무자의 집이나 토지를 법원이 대신 팔고, 그 대금을 채권자에게 돌려주는 시스템이죠.많은 사람들이 부동산 경매를 '싸게 살 수 있는 기회'로만 생각하지만, 실제로는 법적 절차와 위험 요소가 존재하는 고위험·고수익 투자 방식입니다.특히 초보자일수록 정확한 절차와 리스크 관리법을 익히지 않으면 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 본격적인 참여 전에 경매의 전반적인 구조를 이해하는 것이 매우 중요합니다.경매는 일반 매매와 달리,감정가 → 입찰가 → 낙찰가 → 명도까지 여러 단계를 거쳐야 하며등기부등본, 권리관계, 임차인 현황, 전세보증금,..

부동산 투자 및 경매

내가 사는 이유는 ‘실거주’인가, ‘투자’인가?생애 첫 주택을 구매할 때 가장 먼저 해야 할 질문은 바로 이겁니다.“나는 왜 집을 사려는가?”이 질문은 단순히 가격이나 입지를 선택하는 문제를 넘어, 향후 10년의 생활 패턴, 자산 포트폴리오, 심지어 가족계획까지 영향을 줍니다.만약 실거주 목적이라면 중요한 건 출퇴근 거리, 자녀 교육환경, 생활 인프라, 병원·마트 등 편의시설입니다. 이 기준이 흔들리면 이사 또는 재매도를 하게 되고, 이는 예기치 않은 비용 부담으로 이어집니다.실제 사례로, 서울 강서구에 거주하던 한 신혼부부는 2022년 생애 첫 주택으로 경기도 김포시 장기동 신축 아파트를 구입했습니다. 교통 인프라만 믿고 구매했지만, 예상보다 출퇴근 시간이 길어 결국 2년 만에 매도했죠. 실거주 기준을..

부동산 투자 및 경매

2025년 수도권 아파트 시장, 다시 반등의 조짐인가?2025년 들어 수도권 아파트 시장에는 조심스러운 기대감이 다시 피어나고 있습니다. 2022~2023년의 급격한 가격 하락과 거래 침체기를 지나, 이제는 일부 지역을 중심으로 거래량 증가와 시세 반등 흐름이 감지되고 있습니다.서울 마포구 D아파트 전용 84㎡는 2024년 말 13.2억 원에 거래되었지만, 2025년 3월에는 14.1억 원으로 6%가량 상승했습니다. 경기 성남시 분당구 H아파트 역시 59㎡ 기준으로 8.3억 원에서 9억 원 가까이 거래되며 상승세로 전환되고 있습니다. 이처럼 실거래 기준 가격 회복은 단순한 기대감이 아닌, 실수요 중심 회복세로 해석되고 있습니다.무엇보다 2025년은 전세가율 상승, 금리 안정화, 대출 규제 완화라는 세 가..

부동산 투자 및 경매

부동산 경매나 공매는 복잡한 권리관계, 법적 리스크, 낙찰 후 절차 등 일반 매매보다 훨씬 더 정교한 판단과 실전 경험이 필요한 분야입니다. 투자자 입장에서 모든 것을 스스로 판단하기엔 한계가 있기 때문에, 전문가의 조언과 컨설팅을 어떻게 활용하느냐가 성공적인 낙찰과 수익 실현에 중요한 변수로 작용합니다. 이번 글에서는 경매·공매 전문가의 조언을 효과적으로 활용하는 방법과 실전 투자 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트를 소개합니다.  전문가 조언은 '의사결정의 보조수단'으로 활용하자전문가의 조언은 어디까지나 판단을 돕는 '보조수단'입니다. 즉, 전문가가 추천했다고 해서 무조건 믿고 낙찰을 진행하는 것은 위험합니다. 특히 권리분석, 명도 가능성, 점유자의 태도 등은 전문가의 경험과 추정이 반영되는 영역이므..

부동산 투자 및 경매

부동산 경매에서는 ‘지분 물건’이 종종 매물로 등장합니다. 표면적으로는 매력적인 가격이지만, 실제로는 투자 가치가 불확실하거나 권리 행사가 어려운 경우도 많아 신중한 분석이 요구됩니다. 특히 지분이 걸려 있는 경우, 토지와 건물 각각의 지분 구조를 이해하고, 해당 지분이 현실에서 어떤 의미를 가지는지 판단할 수 있어야 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 이번 글에서는 경매 시 토지 지분과 건물 지분을 어떻게 분석해야 하는지 실제 사례를 바탕으로 설명해드리겠습니다.  토지 지분과 건물 지분의 차이부터 이해하자우선 ‘지분 경매’에서 말하는 지분은 법률상 ‘공유지분’을 뜻합니다. 즉, 전체 부동산 중 특정 비율만을 소유한 상태로, 이는 토지와 건물에 각각 따로 적용될 수 있습니다. 예를 들어 어떤 주택이 ‘..

부동산 투자 및 경매

부동산 경매는 일반 매매보다 저렴한 가격에 자산을 취득할 수 있는 기회를 제공하지만, 동시에 복잡한 법적 위험과 예상치 못한 분쟁의 소지도 함께 내포하고 있습니다. 특히 권리분석을 소홀히 하거나 물건에 대한 충분한 사전조사를 거치지 않은 경우, 낙찰 이후 심각한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이번 글에서는 실제 분쟁 사례를 중심으로 경매 과정에서 발생할 수 있는 주요 리스크를 짚어보고, 이를 사전에 방지하기 위한 관리법을 안내하고자 합니다.  임차인의 대항력과 우선변제권: 권리분석의 기본가장 대표적인 경매 리스크 중 하나는 임차인의 대항력과 우선변제권입니다. 실제 사례로, A씨는 서울 강남 소재 아파트를 경매로 낙찰받았으나, 입주 직전 해당 부동산에 전입신고 및 확정일자를 갖춘 임차인이 존재한다는 사실을 ..

부동산 투자 및 경매

“경매는 자금 여유 있는 사람들만 하는 거 아닌가요?”많은 분들이 이렇게 생각하지만, 실제로는 1,000만 원 이하의 실투자금으로도 주택 경매 투자를 시작할 수 있는 길이 열려 있습니다.특히 전세가율이 높은 지역이나 지방 소형 주택, 다세대 주택 등은소액으로도 수익형 자산을 확보할 수 있는 진입 장벽 낮은 투자처입니다.이번 글에서는 처음 경매를 접하는 분들을 위해적은 자본으로 시작해도 안정적으로 수익을 낼 수 있는 경매 전략을 실전 위주로 소개해드립니다.  전세가율 높은 지역에서 무자본 세팅을 노려라소액 경매 투자의 핵심은 전세가율이 높은 지역을 공략하는 것입니다.전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율로,이 수치가 높을수록 낙찰 후 전세 세팅을 통해 실투자금을 줄이거나 ‘제로’로 만들 가능성이 커집니다...