nice3388 님의 블로그

임차인이 있다는 이유로 피하면 기회를 놓친다경매나 공매로 나온 주택에 임차인이 있는 경우, 많은 초보 투자자들은 막연한 불안감에 입찰을 포기하곤 합니다.“명도 복잡할 것 같아”, “보증금 인수하게 될까봐” 같은 걱정이 앞서기 때문이죠.하지만 잘 따져보면, 임차인이 있는 주택은 오히려 정보가 더 명확하고 예측 가능한 물건일 수 있습니다.대신, 조건을 정확히 파악하고, 권리 분석과 협상 전략을 잘 세워야 하죠.이 글에서는 임차인이 있는 경매·공매 물건에 어떻게 투자해야 하는지, 보증금 인수 여부 판단법부터 실전 협상 팁까지 차근차근 안내드릴게요.  핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 파악임차인이 있다고 해서 무조건 보증금을 인수하는 건 아닙니다.보증금 인수 여부는 임차인이 갖고 있는 권리의 우선순위, 즉 대항..

공매는 경매와 다르다부동산 공매는 흔히 ‘경매와 비슷한 것’으로 여겨지지만, 실제로는 절차와 규정에서 차이가 많습니다.경매가 법원을 통해 진행되는 사법절차라면, 공매는 한국자산관리공사(캠코), 지방세징수법에 따른 행정절차입니다.공매는 국가·지자체·공공기관 등이 체납자 또는 채무자의 재산을 매각하는 방식으로,대표적인 공매 플랫폼은 **온비드(온나라부동산)**입니다.겉으로 보기엔 낙찰만 되면 끝날 것 같지만, 공매에는 반드시 지켜야 할 입찰 규정과 주의사항이 존재합니다.이를 모르고 입찰에 참여했다가는, 낙찰 취소나 입찰보증금 몰수 같은 치명적인 상황도 발생할 수 있습니다.  입찰 전 꼭 확인해야 할 공매 규정공매에 참여하기 전에는 공매공고문과 물건명세서를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.여기엔 해당 물건의 법..

명도는 협상에서 시작된다경매로 주택을 낙찰받은 후, 가장 먼저 마주하는 현실은 바로 기존 점유자와의 ‘명도 문제’입니다.이론상 낙찰 후 소유권이전등기까지 마치면 소유권은 낙찰자에게 있지만,현실에선 점유자가 집을 비워주지 않아 예상치 못한 갈등이 생기는 일이 많습니다.모든 명도가 소송으로 이어지는 것은 아닙니다.대부분의 명도는 ‘협상’으로 해결됩니다.명도 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 점유자 입장에서도 불리한 결과를 가져오기 때문에적절한 선에서 협의하면 빠르고 효율적으로 마무리할 수 있습니다.하지만 이 협상에도 ‘요령’과 ‘순서’가 필요합니다. 감정적인 충돌을 피하면서 실리 있게 접근해야 성공 확률이 높아집니다.  점유자 파악이 협상의 시작명도 협상의 첫걸음은 점유자의 신분과 상황을 정확히 파악하는 것..

서류만으론 알 수 없는 현장의 진실부동산 경매나 매매를 준비하는 과정에서 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등을 통해 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.하지만 아무리 꼼꼼하게 서류를 분석해도 현장 방문 없이 모든 것을 파악하는 건 불가능합니다.실제로 부동산의 상태, 입지 환경, 접근성, 주변 분위기, 점유자의 태도 등은 서류에는 절대 담기지 않습니다.서류와 현장이 일치하는 경우도 많지만, 그렇지 않은 경우는 더 많습니다.그래서 **현장 방문은 ‘선택’이 아닌 ‘필수’**입니다.예를 들어, 서류상으론 깔끔한 소형 오피스텔이었지만, 현장에 가보니 불법 개조로 방 3개를 만든 뒤 다수의 외국인이 쉐어하우스로 사용 중이었던 사례도 있습니다.입찰 전 이를 확인하지 못했다면 낙찰 후 명도나 철거 문제로 큰 어..

등기부등본이 중요한 이유부동산 경매든 일반 매매든, 거래를 시작하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.이 서류는 부동산의 신분증과도 같아서, 누가 소유자인지, 어떤 권리들이 설정되어 있는지, 법적으로 문제가 없는지 모두 확인할 수 있습니다.경매 투자에서 권리관계는 수익과 직결되는 요소입니다. 아무리 싸게 낙찰받아도, 나중에 인수해야 할 권리가 있거나 명도 소송에 얽히게 되면 결국 손해가 발생합니다.특히 경매에서는 ‘말소되지 않는 권리’를 사전에 파악하는 것이 매우 중요하고, 그 핵심이 바로 등기부등본 안에 있습니다.예를 들어, 어떤 아파트에 근저당권이 2019년에 설정됐고, 임차인이 2020년에 전입했다면 이 임차인은 대항력이 없을 가능성이 큽니다.즉, 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이..

경매 입찰 전 서류 분석의 중요성주택 경매는 ‘시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다’는 기대감 때문에 많은 투자자들이 관심을 가집니다. 하지만 표면적인 가격만 보고 접근하면 오히려 큰 손실을 입을 수 있습니다. 특히 서류를 꼼꼼히 읽지 않고 입찰에 나섰다가는, 낙찰 이후 예상치 못한 문제들이 쏟아질 수 있습니다.2023년 서울 강동구의 한 아파트가 경매로 나왔을 때, 시세보다 25% 저렴하게 낙찰받은 투자자는 큰 기대를 안고 명도를 시도했습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 버티면서 강제집행에 들어갔고, 그 과정에서 1년 넘게 시간을 허비했습니다. 명도비용, 법률비용까지 감안하면 애초의 ‘저렴한 낙찰’이 무의미해졌습니다.이처럼 주택 경매에서 가장 중요한 건 '얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 ‘무엇을 인..

경매와 공매 개념 명확히 이해하기법원 경매는 채무자가 대출금을 갚지 못했을 때 채권자의 신청으로 법원이 강제 매각을 통해 채권을 회수하는 절차입니다. 반면 공매는 세금 체납이나 국가기관에서 압류한 부동산을 한국자산관리공사(캠코)에서 매각하여 세금을 징수하거나 채권을 회수하는 절차입니다. 예를 들어 서울 서초구의 한 아파트는 법원 경매를 통해 시세의 30% 저렴한 가격에 낙찰되어 구매자가 큰 이익을 얻은 사례가 있으며, 경기도 용인의 빌라는 공매로 25% 할인된 가격에 낙찰되어 이후 상당한 수익을 얻은 사례도 있습니다.  입찰 절차와 방식의 차이경매와 공매는 입찰 절차와 진행 방식에 차이가 있습니다. 경매는 법원에서 진행되며 입찰 참여 시 보통 최소 입찰가의 10%를 보증금으로 준비해야 합니다. 낙찰자는 ..

권리 분석 관련 필수 용어법원 경매에 참여하기 전에 반드시 알아야 할 용어 중 첫 번째는 ‘등기부등본’입니다. 등기부등본은 부동산의 소유권 및 저당권, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 나타내는 공식 서류입니다. 또한 ‘매각물건명세서’는 법원이 경매 진행 시 물건의 주요 정보와 입찰자가 반드시 알아야 할 권리사항을 정리한 문서입니다. 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 권리 분석을 철저히 하면, 예기치 못한 손해를 방지할 수 있습니다.  입찰 과정 관련 필수 용어‘입찰’이란 법원이 정한 일정에 따라 매수 희망자가 원하는 가격을 적어 제출하는 행위입니다. ‘입찰보증금’은 입찰 시 입찰자가 납부해야 하는 보증금으로, 일반적으로 최저매각가격의 10%에 해당합니다. 입찰에서 가장 높은 금액을 제시한 사람이..

경매·공매 개념 쉽게 이해하기경매와 공매는 주택을 시세보다 저렴하게 구매할 수 있는 대표적인 방법입니다. 경매는 금융기관의 대출금 미상환으로 법원이 부동산을 매각하는 방식이며, 공매는 세금 체납 등으로 인해 한국자산관리공사(캠코)에서 진행하는 매각 방식입니다. 예를 들어, 서울 송파구의 한 아파트는 경매로 시세보다 약 25% 낮은 가격에 낙찰되어 구매자가 이후 수천만 원의 시세차익을 얻은 사례가 있습니다. 이러한 사례는 경매·공매 투자의 대표적 장점으로 꼽히고 있습니다. 권리분석 명확히 하는 방법주택 경매·공매 물건을 선정할 때 가장 중요한 것은 권리관계 분석입니다. 등기부등본과 건축물대장을 통해 저당권, 근저당권, 가압류, 임차인의 권리 등을 꼼꼼하게 파악해야 합니다. 실제로 강남구에서 낙찰받은 한 빌..

조합원 지위 승계의 중요성과 장점재건축 추진 아파트의 경매 물건을 투자할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 조합원 지위 승계 가능 여부입니다. 재건축 조합원 지위를 승계받을 수 있는 물건은 재건축 사업이 완료되었을 때 신축 아파트의 분양권을 받을 수 있어 매우 높은 투자 가치를 갖습니다. 일반분양보다 낮은 가격에 분양받을 수 있고, 조합원 프리미엄이 형성되어 수익성을 극대화할 수 있습니다.특히 조합 설립 단계 초기에 경매를 통해 조합원 지위를 확보하면 상대적으로 낮은 비용으로 투자하여 사업 진행에 따른 가치 상승 폭을 크게 누릴 수 있는 장점이 있습니다.조합원 지위 승계 가능 여부 철저히 분석하기재건축 아파트 경매 투자 시 조합원 지위 승계 가능 여부는 가장 중요한 요소입니다. 이를 명확히 판단하기 위해서..