법원 경매와 공매의 차이점과 장단점

경매와 공매 개념 명확히 이해하기

법원 경매는 채무자가 대출금을 갚지 못했을 때 채권자의 신청으로 법원이 강제 매각을 통해 채권을 회수하는 절차입니다. 반면 공매는 세금 체납이나 국가기관에서 압류한 부동산을 한국자산관리공사(캠코)에서 매각하여 세금을 징수하거나 채권을 회수하는 절차입니다. 예를 들어 서울 서초구의 한 아파트는 법원 경매를 통해 시세의 30% 저렴한 가격에 낙찰되어 구매자가 큰 이익을 얻은 사례가 있으며, 경기도 용인의 빌라는 공매로 25% 할인된 가격에 낙찰되어 이후 상당한 수익을 얻은 사례도 있습니다.

 

 

입찰 절차와 방식의 차이

경매와 공매는 입찰 절차와 진행 방식에 차이가 있습니다. 경매는 법원에서 진행되며 입찰 참여 시 보통 최소 입찰가의 10%를 보증금으로 준비해야 합니다. 낙찰자는 법원의 허가를 받아 매각대금을 납부하면 소유권을 이전받습니다. 공매는 캠코의 온비드 시스템을 통해 온라인으로 입찰을 진행하며, 보증금 역시 온라인으로 납부합니다. 입찰 방식의 예로, 강남구의 한 아파트 경매에서는 현장에서 직접 봉투에 입찰가를 적어 제출하는 방식으로 진행됐고, 인천 송도의 한 오피스텔 공매는 온비드 사이트를 통해 인터넷으로 입찰하여 진행됐습니다.

 

 

권리분석과 리스크 차이

법원 경매는 물건의 권리관계를 명확하게 파악하는 것이 매우 중요합니다. 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 근저당권, 임차인 보증금, 가압류 등 다양한 권리 관계를 분석해야 합니다. 공매는 세금 압류물건이 많아 상대적으로 권리관계가 간단한 경우가 많지만, 여전히 체납된 관리비나 미납 공과금 여부를 확인해야 합니다. 실제로, 경매에서 강동구의 한 다세대 주택을 낙찰받은 투자자는 임차인 보증금을 놓치고 입찰해 명도 과정에서 추가 비용이 발생한 사례가 있으며, 공매로 낙찰받은 일산의 한 주택은 권리관계가 명확해 명도 문제 없이 빠르게 수익을 창출할 수 있었습니다.

 

 

경매와 공매 각각의 장점

경매의 주요 장점은 매물 다양성과 상대적으로 낮은 낙찰가입니다. 특히, 경쟁률이 높지 않은 유찰된 물건의 경우 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 많습니다. 예를 들어, 고양시의 한 아파트는 경매로 두 번 유찰된 후 시장 가격보다 35% 낮게 낙찰받아 큰 차익을 거둔 사례가 있습니다. 공매의 장점은 권리관계가 비교적 단순하여 초보자들이 접근하기 쉽고, 온라인으로 입찰할 수 있어 시간과 비용을 절약할 수 있습니다. 세종시의 한 공매 아파트는 명도 과정이 수월하여 낙찰 후 즉시 임대해 안정적인 수익을 얻은 사례가 대표적입니다.

 

 

경매와 공매 각각의 단점과 주의사항

경매의 단점은 복잡한 권리관계와 명도 과정에서의 분쟁 가능성입니다. 명도 소송이 발생하면 예상 외로 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한 현장 입찰 참여로 인해 번거로움이 있을 수 있습니다. 공매의 단점은 상대적으로 높은 경쟁률과 입찰가 상승 가능성입니다. 특히 인기가 높은 지역의 물건은 많은 투자자들이 몰려 낙찰가가 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서 서울 마포구의 공매 주택처럼 높은 경쟁률로 인해 기대보다 높은 낙찰가로 인해 수익률이 낮아진 사례가 있어 주의가 필요합니다.