법원 경매 초보자 필수 용어 정리

권리 분석 관련 필수 용어

법원 경매에 참여하기 전에 반드시 알아야 할 용어 중 첫 번째는 ‘등기부등본’입니다. 등기부등본은 부동산의 소유권 및 저당권, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 나타내는 공식 서류입니다. 또한 ‘매각물건명세서’는 법원이 경매 진행 시 물건의 주요 정보와 입찰자가 반드시 알아야 할 권리사항을 정리한 문서입니다. 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 권리 분석을 철저히 하면, 예기치 못한 손해를 방지할 수 있습니다.

 

 

입찰 과정 관련 필수 용어

‘입찰’이란 법원이 정한 일정에 따라 매수 희망자가 원하는 가격을 적어 제출하는 행위입니다. ‘입찰보증금’은 입찰 시 입찰자가 납부해야 하는 보증금으로, 일반적으로 최저매각가격의 10%에 해당합니다. 입찰에서 가장 높은 금액을 제시한 사람이 ‘최고가매수신고인’이 되며, 법원의 허가를 받으면 ‘낙찰자’가 되어 해당 물건의 소유권을 이전받게 됩니다.

 

 

명도 관련 필수 용어

경매로 부동산을 낙찰받았을 때 가장 중요한 과정 중 하나가 ‘명도’입니다. 명도란 기존 점유자 또는 세입자를 부동산에서 퇴거시키고 소유권자의 점유 상태로 만드는 것을 의미합니다. 이 과정에서 발생하는 법적 절차를 ‘명도소송’이라고 합니다. 임차인의 권리를 보호하는 ‘대항력’이 있는 임차인이 있는 경우, 명도가 복잡해지고 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 사전에 이를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

 

 

임차인 관련 필수 용어

‘대항력’은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 임대차 계약상의 권리를 주장할 수 있는 힘을 뜻합니다. ‘대항력’은 임차인이 주택을 점유한 상태에서 전입신고를 하면 새 소유자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다. 또한, ‘우선변제권’은 임차인이 경매로 낙찰 시 낙찰자에게 보증금을 먼저 반환받을 수 있는 권리입니다. ‘소액임차인’이란 보증금이 일정 금액 이하로 보호되는 임차인을 뜻하며, 경매 시 반드시 임차인의 보증금 현황을 확인해야 합니다.

 

 

유찰과 최저매각가격

‘유찰’은 경매 진행 과정에서 아무도 입찰하지 않아 경매가 실패하고 다음 회차로 연기되는 것을 의미합니다. 유찰이 반복되면 ‘최저매각가격’이 점차 낮아져 보다 저렴하게 물건을 구매할 기회가 생깁니다. 최저매각가격은 법원이 최초 감정가를 기준으로 정한 최소 입찰 금액으로, 유찰이 반복될수록 최저매각가격이 낮아져 저렴하게 낙찰받을 기회가 생깁니다.

 

 

배당과 잔금 납부

‘배당’이란 경매로 부동산이 매각된 후 낙찰 대금을 채권자들에게 분배하는 절차입니다. 법원이 배당을 통해 근저당권자나 채권자들에게 순위에 따라 낙찰금을 지급합니다. ‘잔금납부기한’은 경매 낙찰자가 낙찰 허가 후 법원이 지정한 기간 내에 낙찰 잔금을 납부해야 하는 기간을 의미합니다. 정해진 기한 내에 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 몰수당할 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

 

필수 용어 정리

구분용어설명

권리 분석	등기부등본	부동산의 소유권 및 각종 권리관계를 나타내는 공식 서류
권리 분석	매각물건명세서	경매 물건의 주요 정보와 필수 권리사항 정리 문서
입찰 과정	입찰	희망 매수자가 원하는 가격을 적어 제출하는 행위
입찰 과정	입찰보증금	입찰 시 납부하는 보증금(최저매각가격의 10%)
입찰 과정	낙찰자	입찰에서 최고가를 제시하여 소유권을 이전받는 사람
명도 관련	명도	기존 점유자를 퇴거시키고 낙찰자의 점유 상태로 만드는 과정
명도 관련	명도소송	명도 과정에서 발생하는 법적 절차
임차인 관련	대항력	임차인의 임대차 계약 효력을 주장할 수 있는 권리
임차인 관련	우선변제권	임차인이 보증금을 우선 반환받을 수 있는 권리
임차인 관련	소액임차인	일정 금액 이하 보증금을 보호받는 임차인
경매 진행	유찰	입찰자가 없어 경매가 다음 회차로 연기되는 것
경매 진행	최저매각가격	법원이 정한 최소 입찰 금액
배당 관련	배당	낙찰 대금을 채권자들에게 분배하는 절차
낙찰 후 절차	잔금납부기한	법원이 정한 기간 내에 낙찰 잔금을 납부해야 하는 기한