nice3388 님의 블로그

대항력 있는 임차인 간과2022년, 수도권의 한 소형 아파트를 경매로 낙찰받은 30대 투자자 A씨는감정가보다 25% 이상 저렴한 금액으로 낙찰에 성공했습니다.등기부등본에는 근저당 외에 별다른 권리가 없었고,물건명세서에도 임차인이 있다고만 되어 있었지만, 대수롭지 않게 생각하고 입찰에 참여했죠.하지만 낙찰 후 확인해 보니, 임차인은 전입일과 확정일자를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이었고,보증금 3,000만 원을 인수해야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.A씨는 투자 수익률이 급격히 하락했을 뿐 아니라, 명도 과정에서도 큰 어려움을 겪었습니다.이 사례는 매각물건명세서 상 임차인 정보만 믿고 권리분석을 소홀히 한 전형적인 실패 사례입니다.반드시 전입일, 점유 여부, 확정일자를 종합적으로 검토하고,필요 시에..

경매나 공매로 주택을 낙찰받았을 때, 수익을 판단하는 가장 중요한 기준은 ‘수익률’입니다.많은 분들이 감정가보다 싸게 낙찰받았다는 이유로 성공적인 투자라고 착각하지만,실제로는 총투자금 대비 얼마의 수익을 올릴 수 있는지가 훨씬 중요한 지표입니다.수익률 계산은 단순한 공식이지만,빠뜨리기 쉬운 항목들이 있어 제대로 계산하지 않으면 실제 수익과 예상 수익이 크게 달라질 수 있습니다.이번 글에서는 경·공매 주택 수익률을 정확하게 계산하는 방법과 주의할 점, 실전 사례를 중심으로 소개해 드리겠습니다.  수익률 계산의 기본 공식 이해하기경매나 공매 투자에서 가장 많이 쓰는 수익률 공식은 다음과 같습니다.연 수익률 (%) = (연 임대수익 ÷ 총투자금) × 100여기서 중요한 건 ‘총투자금’이라는 개념입니다.낙찰가만..

최근 고금리와 부동산 가격 부담으로 인해 내 집 마련을 고민하는 실수요자들이경매나 공매를 통해 저렴한 가격으로 실거주 주택을 마련하는 방식에 관심을 보이고 있습니다.과거에는 경매나 공매가 투자자 중심의 수단이었다면,이제는 실거주와 투자 수익을 함께 고려할 수 있는 선택지로 떠오르고 있습니다.하지만 실거주 목적으로 접근할 경우, 일반적인 투자와는 다른 전략이 필요합니다.단순히 싸다고 무작정 입찰하면 오히려 손해를 보는 경우도 있으니전문가의 관점에서 실전 사례를 바탕으로 실거주 경·공매 투자법의 핵심 포인트를 정리해 드립니다.  실거주 목적이라면 반드시 체크해야 할 조건투자 목적의 경매는 수익률이 우선이지만, 실거주 목적이라면무엇보다 생활 인프라와 입지, 거주 환경이 가장 중요합니다.따라서 실거주용 물건을 ..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 주택이나 상가를 취득할 수 있는 투자 방식입니다.낙찰만 잘 받아도 수익률이 높고, 시세차익이나 임대수익도 동시에 기대할 수 있죠.하지만 경매는 일반 부동산 매매와 달리 법적 절차와 권리 분석, 낙찰 이후의 활용 계획까지 스스로 준비해야 하는 복잡한 과정이 포함돼 있습니다.처음 경매에 참여하는 투자자들은 이러한 과정을 잘 모른 채 입찰에 참여했다가불필요한 비용 발생, 소송 리스크, 수익률 악화 등의 문제를 겪는 일이 많습니다.이 글에서는 경매 입찰 전에 반드시 피해야 할 대표적인 실수들을 정리해 드릴 테니,경매를 처음 시작하시는 분들이라면 꼭 참고해 보시길 바랍니다.  감정가만 믿고 입찰가를 정하는 실수경매에 나온 물건마다 ‘감정가’가 표시되어 있지만, 이 감정가는 반드시 ..