nice3388 님의 블로그

실거주 외에도 시세보다 저렴하게 매입 후 재매각을 통해 수익을 실현하는 전략으로도 활용됩니다.하지만 단순히 싸게 샀다고 바로 되파는 것이 통하는 시장은 아닙니다.재매각을 성공시키기 위해서는 시장 분석, 리모델링, 매도 타이밍 등의 전략적 접근이 필요합니다.이번 글에서는 공매로 매입한 주택을 어떻게 리스크 없이 재매각하여 수익을 실현할 수 있는지,실전 사례와 함께 구체적인 전략을 정리해보겠습니다.  시세 분석을 통해 매입 타당성을 먼저 검증하자재매각을 염두에 둔 공매 매입이라면입찰 전에 반드시 시세 대비 얼마만큼의 차익 여력이 있는지를 확인해야 합니다.이를 위해 다음과 같은 방법으로 시세를 정밀 분석할 수 있습니다.국토부 실거래가 시스템을 통해 동일 평형·유사 입지 아파트 실거래 확인**부동산 플랫폼(네이..

부동산 경매에서 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다.소유권 이전과 잔금 납부가 마무리된 뒤,실질적인 자산 활용을 위해서는 점유자를 퇴거시키는 ‘명도’ 과정이 필요합니다.명도가 원활히 진행되면 임대나 리모델링, 매도가 가능하지만,분쟁이 발생하면 수개월 이상 시간을 잃고 수익률도 급격히 떨어질 수 있습니다.따라서 명도는 낙찰 후 수익률을 결정짓는 핵심 관문이며,이 과정을 어떻게 협상하느냐가 경매 투자의 성공 여부를 좌우합니다.이번 글에서는 경매 낙찰 이후 명도를 효과적으로 진행하기 위한협상 전략과 실제 사례 중심의 실전 팁을 정리해드립니다.  점유자 분석이 협상의 첫 단계다명도 협상은 점유자의 정체를 정확히 파악하는 것에서 시작됩니다.점유자의 유형에 따라 접근 방법이 완전히 달라지기 때문입니다.주요 점유자 유형은..

부동산 경매를 보다 보면 종종 **‘임차권등기 명령’**이라는 단어가 적힌 물건을 발견할 수 있습니다.겉보기엔 깔끔한 주택처럼 보여도, 이 한 줄이 낙찰자에게 예상치 못한 부담을 안겨줄 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?임차권등기 명령은 세입자가 집을 비우면서도 보증금을 지키기 위해 법원에 신청하는 제도입니다.하지만 이 등기가 경매 물건에 걸려 있을 경우,낙찰자는 보증금 반환 문제나 명도 지연 등 복잡한 상황에 놓일 수 있습니다.이번 글에서는 임차권등기 명령이 된 경매 주택을 투자 대상으로 고려할 때반드시 확인해야 할 주의사항과 실전 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.  임차권등기 명령이란 무엇인가?임차권등기 명령은 주택 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄지만보증금을 받지 못한 채 집을 비우게 되는 경우,그..

부동산 경매에 입문한 투자자들이 가장 궁금해하는 것 중 하나는 바로**‘이 아파트는 얼마에 낙찰될까?’**라는 질문입니다.특히 같은 단지 안에서도 평형, 층, 방향, 상태 등에 따라 낙찰가가 달라지기 때문에정확한 예측은 어렵지만, 몇 가지 핵심 기준을 잡으면 합리적인 입찰가 산정과 낙찰가 예측이 가능합니다.이번 글에서는 아파트 단지별로 경매 낙찰가를 예측하는 방법을실전 중심으로 정리해 드립니다.특히 단지별 시세 파악, 입찰가 산정, 최근 낙찰 사례 분석 등을 통해입찰 전에 꼭 확인해야 할 체크포인트를 함께 소개하겠습니다. 실거래가와 현재 매물 시세부터 비교하자낙찰가 예측의 기본은 **‘지금 이 단지에서 비슷한 물건이 얼마에 거래되고 있는가’**를 파악하는 것입니다.이를 위해 가장 신뢰할 수 있는 자료는 ..

대항력 있는 임차인 간과2022년, 수도권의 한 소형 아파트를 경매로 낙찰받은 30대 투자자 A씨는감정가보다 25% 이상 저렴한 금액으로 낙찰에 성공했습니다.등기부등본에는 근저당 외에 별다른 권리가 없었고,물건명세서에도 임차인이 있다고만 되어 있었지만, 대수롭지 않게 생각하고 입찰에 참여했죠.하지만 낙찰 후 확인해 보니, 임차인은 전입일과 확정일자를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이었고,보증금 3,000만 원을 인수해야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.A씨는 투자 수익률이 급격히 하락했을 뿐 아니라, 명도 과정에서도 큰 어려움을 겪었습니다.이 사례는 매각물건명세서 상 임차인 정보만 믿고 권리분석을 소홀히 한 전형적인 실패 사례입니다.반드시 전입일, 점유 여부, 확정일자를 종합적으로 검토하고,필요 시에..

경매나 공매로 주택을 낙찰받았을 때, 수익을 판단하는 가장 중요한 기준은 ‘수익률’입니다.많은 분들이 감정가보다 싸게 낙찰받았다는 이유로 성공적인 투자라고 착각하지만,실제로는 총투자금 대비 얼마의 수익을 올릴 수 있는지가 훨씬 중요한 지표입니다.수익률 계산은 단순한 공식이지만,빠뜨리기 쉬운 항목들이 있어 제대로 계산하지 않으면 실제 수익과 예상 수익이 크게 달라질 수 있습니다.이번 글에서는 경·공매 주택 수익률을 정확하게 계산하는 방법과 주의할 점, 실전 사례를 중심으로 소개해 드리겠습니다.  수익률 계산의 기본 공식 이해하기경매나 공매 투자에서 가장 많이 쓰는 수익률 공식은 다음과 같습니다.연 수익률 (%) = (연 임대수익 ÷ 총투자금) × 100여기서 중요한 건 ‘총투자금’이라는 개념입니다.낙찰가만..

최근 고금리와 부동산 가격 부담으로 인해 내 집 마련을 고민하는 실수요자들이경매나 공매를 통해 저렴한 가격으로 실거주 주택을 마련하는 방식에 관심을 보이고 있습니다.과거에는 경매나 공매가 투자자 중심의 수단이었다면,이제는 실거주와 투자 수익을 함께 고려할 수 있는 선택지로 떠오르고 있습니다.하지만 실거주 목적으로 접근할 경우, 일반적인 투자와는 다른 전략이 필요합니다.단순히 싸다고 무작정 입찰하면 오히려 손해를 보는 경우도 있으니전문가의 관점에서 실전 사례를 바탕으로 실거주 경·공매 투자법의 핵심 포인트를 정리해 드립니다.  실거주 목적이라면 반드시 체크해야 할 조건투자 목적의 경매는 수익률이 우선이지만, 실거주 목적이라면무엇보다 생활 인프라와 입지, 거주 환경이 가장 중요합니다.따라서 실거주용 물건을 ..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 주택이나 상가를 취득할 수 있는 투자 방식입니다.낙찰만 잘 받아도 수익률이 높고, 시세차익이나 임대수익도 동시에 기대할 수 있죠.하지만 경매는 일반 부동산 매매와 달리 법적 절차와 권리 분석, 낙찰 이후의 활용 계획까지 스스로 준비해야 하는 복잡한 과정이 포함돼 있습니다.처음 경매에 참여하는 투자자들은 이러한 과정을 잘 모른 채 입찰에 참여했다가불필요한 비용 발생, 소송 리스크, 수익률 악화 등의 문제를 겪는 일이 많습니다.이 글에서는 경매 입찰 전에 반드시 피해야 할 대표적인 실수들을 정리해 드릴 테니,경매를 처음 시작하시는 분들이라면 꼭 참고해 보시길 바랍니다.  감정가만 믿고 입찰가를 정하는 실수경매에 나온 물건마다 ‘감정가’가 표시되어 있지만, 이 감정가는 반드시 ..

유찰 물건은 ‘위험’이 아닌 ‘기회’일 수 있다경매 초보자일수록 유찰된 물건을 보면 '문제가 있는 게 아닐까?' 하는 경계심을 먼저 가집니다.물론 일부는 맞는 걱정이지만, 모든 유찰 물건이 위험한 것은 아닙니다.오히려 적절한 이유로 유찰된 물건은 투자자에게는 기회의 땅이 될 수 있습니다.경매 시장에서는 낙찰가율이 높아질수록 수익률이 낮아지고,그에 따라 유찰된 저가 물건에 관심이 쏠리는 구조가 반복됩니다.중요한 건 왜 유찰됐는지 그 이유를 분석하고, 그 리스크가 감당 가능한 수준인지 파악하는 것입니다.  유찰 사유를 먼저 분석하라유찰 물건의 가치는 그 물건이 ‘왜 낙찰되지 않았는가’를 파악하는 것에서 시작됩니다.대표적인 유찰 사유는 아래와 같습니다.입지나 주변 환경이 불리한 경우임차인 또는 점유자의 권리관..

명도는 낙찰 후 진짜 시작이다경매나 공매로 아파트를 낙찰받으면 모든 것이 끝났다고 생각하기 쉽지만,실제로는 그 이후의 ‘명도 과정’이 진짜 시작입니다.아무리 좋은 가격에 낙찰을 받았더라도, 점유자가 퇴거하지 않으면입주도, 리모델링도, 전·월세 계약도 할 수 없습니다.즉, 명도는 낙찰 이후 자산을 활용하기 위한 핵심 단계이며,여기서 문제가 생기면 투자 수익률은 물론 시간과 감정 비용까지 크게 소모될 수 있습니다.따라서 명도에 대한 전략과 실무적 유의사항을 사전에 숙지하고,계획적으로 대응하는 것이 안정적인 투자로 이어지는 첫걸음입니다.  점유자 파악이 명도의 절반이다명도 전략은 결국 누가 점유하고 있느냐에 따라 완전히 달라집니다.임차인인지, 전 소유자인지, 가족인지, 무권리자인지에 따라 협상과 법적 절차가 ..