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아파트 경매, 입찰가가 수익을 결정한다경매 투자는 입찰가에서 성패가 갈립니다.너무 높게 쓰면 수익이 줄고, 너무 낮게 쓰면 낙찰을 놓칩니다.특히 아파트는 입찰자가 많아 가격 경쟁이 치열하기 때문에, 입찰가 산정이 더욱 중요합니다.하지만 단순히 ‘감정가의 몇 %’로 정하는 건 위험합니다.아래의 기준에 따라 수익률·시장가치·비용을 반영해 합리적인 입찰가를 계산해야 합니다. 입찰가 산정, 이렇게 계산하세요✔️ Step 1. 시세 조사국토교통부 실거래가, 부동산 앱, 인근 중개업소 통해 실거래가 확인최근 3개월 내 동일 단지, 동일 평형 기준으로 시세 범위 설정‘감정가 ≠ 시세’ 임을 기억하세요✔️ Step 2. 예상 수익률 정하기기대 수익률 10~20% 설정역전세 우려, 보유세 고려해 너무 낮은 수익률은 피하..

낙찰가는 시작일 뿐, 진짜 비용은 따로 있다경매나 공매로 주택을 낙찰받는다고 해서, 그 금액이 전부는 아닙니다.낙찰가는 ‘기본 가격’일 뿐, 실제로는 **취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 기타 부대비용까지 포함된 ‘총투자비’**를 고려해야 합니다.특히 초보 투자자일수록 낙찰가에만 집중하다가 실제 지출이 늘어나 수익률이 낮아지는 실수를 자주 합니다.따라서 입찰 전 반드시 세금과 비용을 사전에 계산해봐야 하며, 투자 전략도 이에 맞게 조정해야 합니다.이번 글에서는 경·공매 주택을 낙찰받을 때 실제로 어떤 비용이 발생하는지,그 항목별 계산 방법과 주의할 점까지 구체적으로 정리해드릴게요. 기본 세금: 취득세와 교육세경매·공매로 주택을 낙찰받을 때 가장 먼저 부과되는 세금은 취득세입니다.취득세는 낙찰일이 아닌..

임차인이 있다는 이유로 피하면 기회를 놓친다경매나 공매로 나온 주택에 임차인이 있는 경우, 많은 초보 투자자들은 막연한 불안감에 입찰을 포기하곤 합니다.“명도 복잡할 것 같아”, “보증금 인수하게 될까봐” 같은 걱정이 앞서기 때문이죠.하지만 잘 따져보면, 임차인이 있는 주택은 오히려 정보가 더 명확하고 예측 가능한 물건일 수 있습니다.대신, 조건을 정확히 파악하고, 권리 분석과 협상 전략을 잘 세워야 하죠.이 글에서는 임차인이 있는 경매·공매 물건에 어떻게 투자해야 하는지, 보증금 인수 여부 판단법부터 실전 협상 팁까지 차근차근 안내드릴게요.  핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 파악임차인이 있다고 해서 무조건 보증금을 인수하는 건 아닙니다.보증금 인수 여부는 임차인이 갖고 있는 권리의 우선순위, 즉 대항..

공매는 경매와 다르다부동산 공매는 흔히 ‘경매와 비슷한 것’으로 여겨지지만, 실제로는 절차와 규정에서 차이가 많습니다.경매가 법원을 통해 진행되는 사법절차라면, 공매는 한국자산관리공사(캠코), 지방세징수법에 따른 행정절차입니다.공매는 국가·지자체·공공기관 등이 체납자 또는 채무자의 재산을 매각하는 방식으로,대표적인 공매 플랫폼은 **온비드(온나라부동산)**입니다.겉으로 보기엔 낙찰만 되면 끝날 것 같지만, 공매에는 반드시 지켜야 할 입찰 규정과 주의사항이 존재합니다.이를 모르고 입찰에 참여했다가는, 낙찰 취소나 입찰보증금 몰수 같은 치명적인 상황도 발생할 수 있습니다.  입찰 전 꼭 확인해야 할 공매 규정공매에 참여하기 전에는 공매공고문과 물건명세서를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.여기엔 해당 물건의 법..