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명도는 협상에서 시작된다경매로 주택을 낙찰받은 후, 가장 먼저 마주하는 현실은 바로 기존 점유자와의 ‘명도 문제’입니다.이론상 낙찰 후 소유권이전등기까지 마치면 소유권은 낙찰자에게 있지만,현실에선 점유자가 집을 비워주지 않아 예상치 못한 갈등이 생기는 일이 많습니다.모든 명도가 소송으로 이어지는 것은 아닙니다.대부분의 명도는 ‘협상’으로 해결됩니다.명도 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 점유자 입장에서도 불리한 결과를 가져오기 때문에적절한 선에서 협의하면 빠르고 효율적으로 마무리할 수 있습니다.하지만 이 협상에도 ‘요령’과 ‘순서’가 필요합니다. 감정적인 충돌을 피하면서 실리 있게 접근해야 성공 확률이 높아집니다.  점유자 파악이 협상의 시작명도 협상의 첫걸음은 점유자의 신분과 상황을 정확히 파악하는 것..

서류만으론 알 수 없는 현장의 진실부동산 경매나 매매를 준비하는 과정에서 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등을 통해 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.하지만 아무리 꼼꼼하게 서류를 분석해도 현장 방문 없이 모든 것을 파악하는 건 불가능합니다.실제로 부동산의 상태, 입지 환경, 접근성, 주변 분위기, 점유자의 태도 등은 서류에는 절대 담기지 않습니다.서류와 현장이 일치하는 경우도 많지만, 그렇지 않은 경우는 더 많습니다.그래서 **현장 방문은 ‘선택’이 아닌 ‘필수’**입니다.예를 들어, 서류상으론 깔끔한 소형 오피스텔이었지만, 현장에 가보니 불법 개조로 방 3개를 만든 뒤 다수의 외국인이 쉐어하우스로 사용 중이었던 사례도 있습니다.입찰 전 이를 확인하지 못했다면 낙찰 후 명도나 철거 문제로 큰 어..

등기부등본이 중요한 이유부동산 경매든 일반 매매든, 거래를 시작하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.이 서류는 부동산의 신분증과도 같아서, 누가 소유자인지, 어떤 권리들이 설정되어 있는지, 법적으로 문제가 없는지 모두 확인할 수 있습니다.경매 투자에서 권리관계는 수익과 직결되는 요소입니다. 아무리 싸게 낙찰받아도, 나중에 인수해야 할 권리가 있거나 명도 소송에 얽히게 되면 결국 손해가 발생합니다.특히 경매에서는 ‘말소되지 않는 권리’를 사전에 파악하는 것이 매우 중요하고, 그 핵심이 바로 등기부등본 안에 있습니다.예를 들어, 어떤 아파트에 근저당권이 2019년에 설정됐고, 임차인이 2020년에 전입했다면 이 임차인은 대항력이 없을 가능성이 큽니다.즉, 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이..

경매 입찰 전 서류 분석의 중요성주택 경매는 ‘시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다’는 기대감 때문에 많은 투자자들이 관심을 가집니다. 하지만 표면적인 가격만 보고 접근하면 오히려 큰 손실을 입을 수 있습니다. 특히 서류를 꼼꼼히 읽지 않고 입찰에 나섰다가는, 낙찰 이후 예상치 못한 문제들이 쏟아질 수 있습니다.2023년 서울 강동구의 한 아파트가 경매로 나왔을 때, 시세보다 25% 저렴하게 낙찰받은 투자자는 큰 기대를 안고 명도를 시도했습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 버티면서 강제집행에 들어갔고, 그 과정에서 1년 넘게 시간을 허비했습니다. 명도비용, 법률비용까지 감안하면 애초의 ‘저렴한 낙찰’이 무의미해졌습니다.이처럼 주택 경매에서 가장 중요한 건 '얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 ‘무엇을 인..