nice3388 님의 블로그

부동산 경매를 보다 보면 종종 **‘임차권등기 명령’**이라는 단어가 적힌 물건을 발견할 수 있습니다.겉보기엔 깔끔한 주택처럼 보여도, 이 한 줄이 낙찰자에게 예상치 못한 부담을 안겨줄 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?임차권등기 명령은 세입자가 집을 비우면서도 보증금을 지키기 위해 법원에 신청하는 제도입니다.하지만 이 등기가 경매 물건에 걸려 있을 경우,낙찰자는 보증금 반환 문제나 명도 지연 등 복잡한 상황에 놓일 수 있습니다.이번 글에서는 임차권등기 명령이 된 경매 주택을 투자 대상으로 고려할 때반드시 확인해야 할 주의사항과 실전 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.  임차권등기 명령이란 무엇인가?임차권등기 명령은 주택 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄지만보증금을 받지 못한 채 집을 비우게 되는 경우,그..

부동산 경매에 입문한 투자자들이 가장 궁금해하는 것 중 하나는 바로**‘이 아파트는 얼마에 낙찰될까?’**라는 질문입니다.특히 같은 단지 안에서도 평형, 층, 방향, 상태 등에 따라 낙찰가가 달라지기 때문에정확한 예측은 어렵지만, 몇 가지 핵심 기준을 잡으면 합리적인 입찰가 산정과 낙찰가 예측이 가능합니다.이번 글에서는 아파트 단지별로 경매 낙찰가를 예측하는 방법을실전 중심으로 정리해 드립니다.특히 단지별 시세 파악, 입찰가 산정, 최근 낙찰 사례 분석 등을 통해입찰 전에 꼭 확인해야 할 체크포인트를 함께 소개하겠습니다. 실거래가와 현재 매물 시세부터 비교하자낙찰가 예측의 기본은 **‘지금 이 단지에서 비슷한 물건이 얼마에 거래되고 있는가’**를 파악하는 것입니다.이를 위해 가장 신뢰할 수 있는 자료는 ..

대항력 있는 임차인 간과2022년, 수도권의 한 소형 아파트를 경매로 낙찰받은 30대 투자자 A씨는감정가보다 25% 이상 저렴한 금액으로 낙찰에 성공했습니다.등기부등본에는 근저당 외에 별다른 권리가 없었고,물건명세서에도 임차인이 있다고만 되어 있었지만, 대수롭지 않게 생각하고 입찰에 참여했죠.하지만 낙찰 후 확인해 보니, 임차인은 전입일과 확정일자를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이었고,보증금 3,000만 원을 인수해야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.A씨는 투자 수익률이 급격히 하락했을 뿐 아니라, 명도 과정에서도 큰 어려움을 겪었습니다.이 사례는 매각물건명세서 상 임차인 정보만 믿고 권리분석을 소홀히 한 전형적인 실패 사례입니다.반드시 전입일, 점유 여부, 확정일자를 종합적으로 검토하고,필요 시에..

경매나 공매로 주택을 낙찰받았을 때, 수익을 판단하는 가장 중요한 기준은 ‘수익률’입니다.많은 분들이 감정가보다 싸게 낙찰받았다는 이유로 성공적인 투자라고 착각하지만,실제로는 총투자금 대비 얼마의 수익을 올릴 수 있는지가 훨씬 중요한 지표입니다.수익률 계산은 단순한 공식이지만,빠뜨리기 쉬운 항목들이 있어 제대로 계산하지 않으면 실제 수익과 예상 수익이 크게 달라질 수 있습니다.이번 글에서는 경·공매 주택 수익률을 정확하게 계산하는 방법과 주의할 점, 실전 사례를 중심으로 소개해 드리겠습니다.  수익률 계산의 기본 공식 이해하기경매나 공매 투자에서 가장 많이 쓰는 수익률 공식은 다음과 같습니다.연 수익률 (%) = (연 임대수익 ÷ 총투자금) × 100여기서 중요한 건 ‘총투자금’이라는 개념입니다.낙찰가만..

최근 고금리와 부동산 가격 부담으로 인해 내 집 마련을 고민하는 실수요자들이경매나 공매를 통해 저렴한 가격으로 실거주 주택을 마련하는 방식에 관심을 보이고 있습니다.과거에는 경매나 공매가 투자자 중심의 수단이었다면,이제는 실거주와 투자 수익을 함께 고려할 수 있는 선택지로 떠오르고 있습니다.하지만 실거주 목적으로 접근할 경우, 일반적인 투자와는 다른 전략이 필요합니다.단순히 싸다고 무작정 입찰하면 오히려 손해를 보는 경우도 있으니전문가의 관점에서 실전 사례를 바탕으로 실거주 경·공매 투자법의 핵심 포인트를 정리해 드립니다.  실거주 목적이라면 반드시 체크해야 할 조건투자 목적의 경매는 수익률이 우선이지만, 실거주 목적이라면무엇보다 생활 인프라와 입지, 거주 환경이 가장 중요합니다.따라서 실거주용 물건을 ..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 주택이나 상가를 취득할 수 있는 투자 방식입니다.낙찰만 잘 받아도 수익률이 높고, 시세차익이나 임대수익도 동시에 기대할 수 있죠.하지만 경매는 일반 부동산 매매와 달리 법적 절차와 권리 분석, 낙찰 이후의 활용 계획까지 스스로 준비해야 하는 복잡한 과정이 포함돼 있습니다.처음 경매에 참여하는 투자자들은 이러한 과정을 잘 모른 채 입찰에 참여했다가불필요한 비용 발생, 소송 리스크, 수익률 악화 등의 문제를 겪는 일이 많습니다.이 글에서는 경매 입찰 전에 반드시 피해야 할 대표적인 실수들을 정리해 드릴 테니,경매를 처음 시작하시는 분들이라면 꼭 참고해 보시길 바랍니다.  감정가만 믿고 입찰가를 정하는 실수경매에 나온 물건마다 ‘감정가’가 표시되어 있지만, 이 감정가는 반드시 ..

유찰 물건은 ‘위험’이 아닌 ‘기회’일 수 있다경매 초보자일수록 유찰된 물건을 보면 '문제가 있는 게 아닐까?' 하는 경계심을 먼저 가집니다.물론 일부는 맞는 걱정이지만, 모든 유찰 물건이 위험한 것은 아닙니다.오히려 적절한 이유로 유찰된 물건은 투자자에게는 기회의 땅이 될 수 있습니다.경매 시장에서는 낙찰가율이 높아질수록 수익률이 낮아지고,그에 따라 유찰된 저가 물건에 관심이 쏠리는 구조가 반복됩니다.중요한 건 왜 유찰됐는지 그 이유를 분석하고, 그 리스크가 감당 가능한 수준인지 파악하는 것입니다.  유찰 사유를 먼저 분석하라유찰 물건의 가치는 그 물건이 ‘왜 낙찰되지 않았는가’를 파악하는 것에서 시작됩니다.대표적인 유찰 사유는 아래와 같습니다.입지나 주변 환경이 불리한 경우임차인 또는 점유자의 권리관..

명도는 낙찰 후 진짜 시작이다경매나 공매로 아파트를 낙찰받으면 모든 것이 끝났다고 생각하기 쉽지만,실제로는 그 이후의 ‘명도 과정’이 진짜 시작입니다.아무리 좋은 가격에 낙찰을 받았더라도, 점유자가 퇴거하지 않으면입주도, 리모델링도, 전·월세 계약도 할 수 없습니다.즉, 명도는 낙찰 이후 자산을 활용하기 위한 핵심 단계이며,여기서 문제가 생기면 투자 수익률은 물론 시간과 감정 비용까지 크게 소모될 수 있습니다.따라서 명도에 대한 전략과 실무적 유의사항을 사전에 숙지하고,계획적으로 대응하는 것이 안정적인 투자로 이어지는 첫걸음입니다.  점유자 파악이 명도의 절반이다명도 전략은 결국 누가 점유하고 있느냐에 따라 완전히 달라집니다.임차인인지, 전 소유자인지, 가족인지, 무권리자인지에 따라 협상과 법적 절차가 ..

역세권 소형 주택은 작지만 강하다경매 시장에서 ‘역세권 + 소형 주택’ 조합은 여전히 안정적인 투자처로 손꼽힙니다.특히 1~2인 가구가 늘어나고 있는 수도권과 도시 중심지에서는작은 면적이라도 지하철 도보권에 위치한 주택에 대한 수요가 꾸준하기 때문입니다.이런 소형 주택은 입찰 경쟁이 상대적으로 치열할 수 있지만,낙찰 후 임대나 매각이 빠르고, 초기 자금 부담이 적기 때문에초보자나 소액 투자자에게도 적합한 진입형 투자 모델이 될 수 있습니다.단, 작고 역세권이라는 장점만 보고 접근하기보다는물건의 구조적 특성과 입지 세부 조건, 수익 구조까지 꼼꼼히 분석해야 안정적인 투자가 가능합니다.  역세권 소형 주택의 주요 장점역세권 소형 주택이 투자 대상으로 주목받는 이유는 분명합니다.가장 큰 장점은 수요 안정성과 ..

전세 활용은 경매 투자 수익의 안정장치다경매로 주택을 낙찰받은 후 어떤 방식으로 활용할지에 따라수익 구조와 투자 안정성이 크게 달라집니다.그중에서도 ‘전세놓기’는 비교적 빠르게 자금을 회수하고운영 부담 없이 안정적인 수익을 기대할 수 있는 활용 전략입니다.특히 전세금으로 투자금을 회수하거나, 대출을 줄이는 구조를 만들 수 있다는 점에서초보자에게도 적합한 방식이지만,단순히 세입자만 구한다고 해서 성공적인 전략이 되는 것은 아닙니다.전세 시장의 흐름, 지역 수요, 전세가율, 리스크 요인을 종합적으로 고려해계획적으로 접근해야 실제 수익으로 이어집니다.  전세 세팅 전에 꼭 확인할 기본 조건들경매로 주택을 낙찰받고 전세를 놓기 위해선,그 전에 반드시 점검해야 할 기본 조건들이 있습니다.이 단계에서 놓치는 부분이..