nice3388 님의 블로그

재건축 아파트 경매는 타이밍이 핵심이다노후 아파트 경매를 보다 보면, ‘재건축 추진 단지’라는 설명이 붙은 물건들이 종종 눈에 띕니다.이런 물건은 향후 신축 아파트로 탈바꿈될 가능성이 있어,장기적으로 시세 차익을 노릴 수 있는 고수익 투자처로 주목받곤 합니다.특히 서울과 수도권 인기 지역의 재건축 아파트는‘낡았다’는 이유로 감정가가 낮게 책정된 반면,사업 추진 속도에 따라 단기간에 프리미엄이 붙는 경우도 많아 경매 투자자들에게 매력적인 타깃이 됩니다.하지만 단순히 오래된 아파트라고 해서 모두 투자 가치가 있는 건 아닙니다.재건축 아파트는 사업 단계, 안전진단 통과 여부, 조합 설립 상황에 따라 분석 방식이 달라져야 합니다.  재건축 단계별 분석이 수익을 좌우한다재건축 단지는 정비사업 절차에 따라 아래와 ..

재개발 예정지는 장기투자의 기회가 될 수 있다부동산 경매 시장에서 ‘재개발 예정지역’은 투자자들에게 늘 관심 대상입니다.낡고 낙후된 주택이 언젠가는 아파트로 바뀌고, 감정가 대비 수십 퍼센트의 차익을 만들 수 있는 가능성이 있기 때문이죠.특히 조합설립 인가 전후 단계에 있는 지역은 비교적 저렴한 가격에 매입할 수 있으면서도,시간이 지나면 큰 시세 차익을 기대할 수 있어 중장기 포트폴리오에 적합한 투자 대상입니다.하지만 반대로 말하면, ‘아직 바뀌지 않은 동네’라는 뜻이기도 하기에예상보다 오래 기다려야 하거나, 사업이 무산되는 등 불확실성이 존재합니다.따라서 재개발 경매 투자는 정보력과 분석력이 뒷받침되어야 성공할 수 있습니다.  입지보다 더 중요한 건 '정비사업 추진단계'재개발 투자에서 가장 먼저 확인해..

빌라 경매는 ‘정보의 싸움’이다아파트보다 가격 부담이 낮고, 수도권 외곽이나 지방 소도시에서도 꾸준히 거래되는 빌라(다세대 주택)는초보 투자자들의 경매 입문 타깃으로 자주 선택되는 유형입니다.하지만 겉보기에 단순해 보여도, 빌라 경매는 아파트보다 분석할 요소가 더 많고, 복잡한 경우도 많습니다.특히 권리관계가 불명확하거나 불법 구조 변경이 많은 경우도 많기 때문에입찰 전 꼼꼼한 분석 없이 접근하면 예상치 못한 손해로 이어질 수 있죠.빌라 경매는 ‘싸게 사는 것’보다 ‘안전하게 사는 것’이 더 중요하다는 점을 기억해야 합니다.  입지는 절대 타협하지 말아야 할 기준빌라 경매 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인할 것은 ‘입지’입니다.아무리 저렴해도 수요가 없는 곳이라면 낙찰 후 임대나 매도에 어려움을 겪게 됩..

수도권 아파트 경매, 여전히 유효한 전략이다경매 시장이 전반적으로 활기를 되찾고 있는 가운데,수도권 아파트는 여전히 가장 안정적인 경매 투자 타깃으로 주목받고 있습니다.실거주 수요가 풍부하고, 시세 정보도 명확하며,낙찰 후 전세·월세 임대 또는 시세차익 매도가 모두 가능한 구조이기 때문입니다.물론 입찰 경쟁이 치열하고 낙찰가율이 높아진 점은 부담이 될 수 있지만,정확한 분석과 시세 판단, 그리고 매입 후 활용 전략이 뒷받침된다면수익성과 안정성을 동시에 챙길 수 있는 투자 대상이기도 합니다.이번 글에서는 실제 수도권 아파트 경매 투자 성공 사례를 통해그 과정과 수익 구조, 실전 전략을 살펴보겠습니다.  사례 1: 인천 연수구 – 전세 활용으로 안전한 수익 확보2023년 하반기, A씨는 인천 연수구에 있는 ..

낙찰가가 전부가 아니다경매나 공매로 주택을 낙찰받았다고 해서,그 금액만으로 모든 지출이 끝난다고 생각하면 큰 착각입니다.실제로는 낙찰 후에 취득세, 등기비, 명도비, 수리비, 공과금 체납분 등 다양한 추가 비용이 발생하며,이들 비용은 전체 수익률에 큰 영향을 미칩니다.초보 투자자일수록 낙찰가만 보고 입찰에 뛰어들다가“예상보다 너무 많은 돈이 들어갔다”는 시행착오를 겪는 경우가 많죠.따라서 낙찰 직후부터 필요한 비용을 체계적으로 관리하고,불필요한 지출은 최소화할 수 있는 전략을 세워야 합니다.  낙찰 직후 반드시 발생하는 비용들먼저, 낙찰 확정 후 필수적으로 발생하는 비용 항목부터 정리해보겠습니다.이 비용들은 피할 수 없으며, 입찰 전에 미리 예산에 포함해두는 것이 안전합니다.취득세 : 주택 기준 다주택자..

혼자 하기 어려울 땐 전문가의 도움도 전략이다경매와 공매는 확실히 일반 부동산보다 진입장벽이 높습니다.권리분석, 입찰가 산정, 명도 협상 등 익숙하지 않으면 실수가 생기기 쉽고,그 실수가 수천만 원 손해로 이어지는 경우도 적지 않죠.그래서 최근에는 전문가의 도움을 받아 안전하게 투자하려는 수요도 늘고 있습니다.특히 초보자일수록 '내가 잘못 알고 있는지도 모른다'는 게 가장 큰 위험인데요.이런 상황에서는 일정 비용을 들이더라도 전문 컨설팅을 통해 초기 실수 없이 접근하는 전략이 효과적일 수 있습니다.  어떤 서비스를 받을 수 있나?경·공매 전문 컨설팅 업체나 전문가들은 보통 아래와 같은 서비스 범위를 제공합니다.입찰 전 분석: 권리분석, 낙찰가 산정, 수익률 계산, 유찰 전략 등현장 조사 대행: 점유자 확..

물건 분석, 인터넷이 80%를 해결해준다경매나 공매를 처음 접하는 분들이 가장 어려워하는 건 ‘어떻게 물건을 분석해야 할지 모르겠다’는 점입니다.현장을 가보기도 어렵고, 권리분석도 복잡해 보이기 때문에 입찰 자체가 부담스러워지는 경우가 많죠.하지만 요즘은 인터넷만 잘 활용해도 물건 분석의 80%는 사전에 가능합니다.필수 사이트와 활용법만 익혀두면, 굳이 매번 현장에 가지 않아도입지 분석, 권리 확인, 시세 조사까지 대부분 해결할 수 있습니다.이번 글에서는 경·공매 물건을 분석할 때 실제로 활용할 수 있는 인터넷 도구와 사이트, 실전 팁을 정리해드릴게요.  기본 정보는 ‘온비드’와 ‘법원경매정보’에서 시작경매 물건은 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)에서,공매 물건은 온비드(www...

경매는 지역 선택부터 전략이 다르다부동산 경매에 처음 도전하는 투자자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가“수도권이 좋을까요, 지방이 좋을까요?”입니다.둘 다 장단점이 뚜렷해서 무조건 어느 한쪽이 좋다고 단정하긴 어렵습니다.하지만 투자자의 자금 규모, 투자 성향, 목표 수익 모델에 따라어디에 도전하는 것이 유리한지 판단 기준은 분명히 있습니다.이 글에서는 수도권과 지방 주택 경매의 특징, 장단점, 입찰 전략의 차이를 비교하면서어떤 기준으로 선택해야 할지 실전 관점에서 정리해보겠습니다.  수도권 주택 경매의 특징과 장점수도권은 경매 시장에서도 항상 높은 관심과 수요가 몰리는 지역입니다.서울, 경기, 인천은 실거주 수요가 많고, 시세와 거래가 활발하기 때문에낙찰 후 매도나 전월세 운영이 비교적 안정적인 편입니..

지방 소도시는 여전히 기회의 땅이다수도권 부동산 시장이 과열되거나 침체기를 맞이할 때,투자자들의 눈은 자연스럽게 지방 중소도시와 소도시로 향합니다.특히 경매 시장에서는 지방 소도시 주택이 감정가 대비 훨씬 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 많아소액 투자로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 진입 장벽 낮은 투자처로 꼽히죠.하지만 수도권과는 다른 분석 기준과 접근 전략이 필요합니다.‘싸니까 산다’가 아니라, 싸더라도 수익이 가능한지, 회전이 되는지를 따지는 투자가 되어야 합니다. 투자 전에 반드시 점검할 지역 조건지방 소도시라고 해도 모든 지역이 투자 대상은 아닙니다.인구 감소가 급격하거나 수요가 없는 지역은 아무리 싸도 거래가 되지 않고,공실률이 높아 임대 수익도 기대하기 어렵습니다.따라서 입찰 전에 아래 ..

공매로도 충분히 성공할 수 있다공매는 경매보다 관심이 덜하지만, 오히려 그만큼 경쟁이 적고 가격 매력도가 높은 시장입니다.특히 공매는 시세보다 20~30% 저렴한 낙찰이 가능한 경우가 많아,정확한 분석과 준비만 갖춘다면 경매보다 더 좋은 기회를 잡을 수 있는 투자법이 됩니다.이번 글에서는 실제 공매를 통해 주택을 낙찰받고임대 또는 매각으로 수익을 올린 투자자들의 사례를 통해성공 요인을 분석하고 실전 팁까지 함께 정리해드리겠습니다. 사례 1: 공매로 낙찰받은 빌라, 소형 월세로 전환 성공2023년 초, A씨는 경기도 고양시의 소형 빌라를 공매로 낙찰받았습니다.감정가 1억 1,000만 원짜리 물건이었고, 공매 2회 유찰 후 8,300만 원에 낙찰을 받았죠.공매 명세서와 현장 확인을 통해 임차인 없음, 공실 ..