nice3388 님의 블로그

경매 입찰에서 가장 중요한 것은 낙찰가 설정이고,그 기반이 되는 것이 바로 해당 물건의 ‘실제 시세’입니다.하지만 일반 매물과는 달리 경매 물건은 내부를 확인하기 어렵고,공식적인 시세 정보도 부족해 시세 예측에 어려움을 겪는 투자자가 많습니다.특히 지역마다 부동산 시장의 흐름이 다르기 때문에,서울, 수도권, 지방, 신도시, 구도심 등 입지에 따른 시세 예측 방법에도 차별화된 전략이 필요합니다.이번 글에서는 지역별 경매 아파트 시세를 예측하는 방법과 실전 활용 팁을 정리해드립니다.  수도권 아파트는 실거래가 추세와 낙찰가율 흐름을 함께 본다수도권 아파트는 거래량과 정보가 풍부한 편이기 때문에국토교통부 실거래가 공개 시스템 + 최근 낙찰가율 흐름을 병행해 예측하는 것이 좋습니다.예측 방법:국토부 실거래가 시..

경매 투자에서 ‘입찰가 산정’은 가장 핵심적인 의사결정입니다.수익이 나느냐, 손해를 보느냐는 입찰가 하나로 결정된다 해도 과언이 아니죠.그런데 많은 투자자들이 입찰가를 설정할 때 불완전한 정보나 주관적인 판단에 의존하다가결국 낙찰 후 예상보다 낮은 수익률 또는 심지어 손실을 경험하게 됩니다.이번 글에서는 경매 입찰가 산정 시 초보자들이 흔히 저지르는 실수들을 정리하고,이러한 실수들을 미리 방지하는 방법을 실전 중심으로 소개합니다. 감정가를 기준으로 입찰가를 정하는 실수가장 흔한 실수는 ‘감정가 대비 몇 퍼센트’라는 방식으로 입찰가를 정하는 것입니다.예를 들어 “감정가의 85% 정도면 괜찮겠지”라는 식의 접근은시장 상황이나 실제 시세와 동떨어진 판단일 수 있습니다.감정가는 경매 개시 기준으로 수개월 전 시..

부동산 경매의 핵심은 입찰가 설정에 있습니다.같은 물건을 놓고 누군가는 시세보다 싸게 낙찰받아 수익을 남기고,다른 누군가는 과도한 입찰로 인해 수익을 전혀 남기지 못하거나 손해를 입기도 하죠.이 차이는 단순한 ‘운’이 아니라 얼마나 시장 상황을 제대로 분석하고 입찰가를 정했느냐에 달려 있습니다.이번 글에서는 경매 입찰 시 반드시 고려해야 할 시장 요소 다섯 가지를 중심으로어떻게 입찰가를 정해야 안정적인 수익 구조를 만들 수 있는지 정리해 드립니다.  실거래가와 현재 매물 시세는 기본 중의 기본입찰가를 결정할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은실제 시장에서 얼마나 거래되고 있는지, 즉 실거래가와 현재 매물 시세입니다.감정가는 참고자료일 뿐, 실제 시장 가격과는 차이가 나는 경우가 많습니다.확인 방법:국토교통부..

경매 투자에서 ‘낙찰’ 자체는 누구나 경험할 수 있습니다.하지만 진짜 중요한 건 낙찰 이후에도 수익을 안정적으로 실현할 수 있는 입찰 전략을 세우는 것입니다.성공한 투자자들은 단순히 감정가보다 싸게 낙찰받는 데 그치지 않고,입찰 전 분석부터 낙찰가 설정, 명도·운영 전략까지 전체 흐름을 계획적으로 관리합니다.이번 글에서는 실제 경매 성공 사례들을 통해어떤 입찰 전략이 수익으로 이어졌는지,실전에서 어떻게 적용할 수 있는지에 대해 단계별로 정리해보겠습니다. 사례 ① 수도권 빌라, 실거래가 분석으로 단독 낙찰경기도 광명의 한 다세대주택(빌라)을 낙찰받은 A씨는처음 경매에 입찰하는 초보 투자자였습니다.A씨는 감정가가 1억 4천만 원인 물건을 대상으로최근 실거래가 분석, 전세가 확인, 내부 상태 체크를 통해자신만..

최근 몇 년간 중소형 평형 아파트의 거래가 활발한 반면,전용 85㎡ 이상인 중대형 평형 아파트는 상대적으로 거래가 정체되어 있는 경우가 많습니다.하지만 바로 그 점이 경매 투자자에게는 숨은 기회가 될 수 있습니다.특히 가성비 있는 넓은 평형을 원하는 실거주 수요가 늘어나면서중대형 아파트는 향후 시장 회복 시 반등 여력이 큰 상품으로 주목받고 있습니다.그렇다고 무작정 접근할 수는 없습니다.매도나 임대가 쉽지 않고, 관리비와 보유세 부담이 클 수 있는 중대형 평형 특성상입찰 전 반드시 점검해야 할 요소들이 존재합니다.이번 글에서는 중대형 아파트를 경매로 투자할 때놓치지 말아야 할 핵심 포인트들을 정리해드립니다.  실거주 수요 중심 지역인지 먼저 확인하자중대형 평형은 소형 아파트처럼 전세 수요나 월세 전환이 ..

경매 투자는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 강력한 투자 수단입니다.하지만 낙찰이 성공적인 투자로 이어지기 위해서는,낙찰 후 발생할 수 있는 다양한 리스크를 얼마나 효과적으로 관리하느냐가 중요합니다.많은 초보 투자자들이 ‘낙찰 = 끝’이라고 생각하지만,실제로는 낙찰 이후부터가 진짜 시작입니다.이번 글에서는 낙찰 후 반드시 체크해야 할 리스크 항목과,이를 최소화하기 위한 실전 중심의 전략들을 단계별로 정리해 드리겠습니다.  소유권 이전 전 준비사항을 철저히 점검하자경매 낙찰 후 잔금을 납부하면 소유권이 이전되지만,그 전에 반드시 점검해야 할 리스크 요소들이 있습니다.이 단계에서 실수가 발생하면 등기, 명도, 세무 문제 등으로불필요한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.필수 점검 항목:말소기..

부동산 시장은 상승기와 하락기를 반복하며 사이클을 그립니다.그중 하락기는 많은 투자자들이 관망하거나 이탈하는 시기지만,경매 투자자에게는 오히려 기회가 될 수 있는 타이밍입니다.일반 매물이 지지부진한 시기일수록, 경매 시장에서는저평가된 물건을 더 유리한 조건에 낙찰받을 수 있는 구조가 만들어지기 때문입니다.하지만 하락기 경매는 상승기와는 전혀 다른 전략이 필요합니다.‘싼 게 다 좋은 건 아닌’ 하락장의 특성을 이해하고,수익을 지키는 보수적이고 탄탄한 접근이 핵심입니다.이번 글에서는 부동산 하락기에도 수익을 낼 수 있는 경매 투자 전략을 단계별로 정리해드립니다.  하락기 경매, 기회이자 함정이 함께 있다하락기에는 낙찰가율이 떨어지면서 매력적인 물건들이 많이 나오지만,같은 시기에 매수 심리도 약해져 되팔기 어..

부동산 경매에서 중요한 판단 기준 중 하나는 ‘감정가’입니다.이 감정가는 단순한 추정값이 아니라 법원에서 지정한 감정평가사가 작성한 공식 보고서인 ‘감정평가서’에 근거해 산정됩니다.하지만 많은 경매 초보자들은 감정평가서를 단순히 감정가를 정하는 문서 정도로만 여기며,그 안에 담긴 핵심 정보를 활용하지 못하는 경우가 많습니다.감정평가서는 단순히 금액을 확인하는 자료가 아니라,입찰가 산정, 시세 판단, 물건 상태 분석까지 폭넓게 활용할 수 있는 실전 자료입니다.이번 글에서는 법원 경매에서 감정평가서를 어떻게 활용해야 하는지,실제 사례와 함께 구체적인 활용 포인트를 정리해 드리겠습니다.  감정평가서는 어디서 어떻게 확인할 수 있을까?경매 물건의 감정평가서는 대법원 경매정보 사이트나 민간 경매 정보업체를 통해 ..

실거주 외에도 시세보다 저렴하게 매입 후 재매각을 통해 수익을 실현하는 전략으로도 활용됩니다.하지만 단순히 싸게 샀다고 바로 되파는 것이 통하는 시장은 아닙니다.재매각을 성공시키기 위해서는 시장 분석, 리모델링, 매도 타이밍 등의 전략적 접근이 필요합니다.이번 글에서는 공매로 매입한 주택을 어떻게 리스크 없이 재매각하여 수익을 실현할 수 있는지,실전 사례와 함께 구체적인 전략을 정리해보겠습니다.  시세 분석을 통해 매입 타당성을 먼저 검증하자재매각을 염두에 둔 공매 매입이라면입찰 전에 반드시 시세 대비 얼마만큼의 차익 여력이 있는지를 확인해야 합니다.이를 위해 다음과 같은 방법으로 시세를 정밀 분석할 수 있습니다.국토부 실거래가 시스템을 통해 동일 평형·유사 입지 아파트 실거래 확인**부동산 플랫폼(네이..

부동산 경매에서 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다.소유권 이전과 잔금 납부가 마무리된 뒤,실질적인 자산 활용을 위해서는 점유자를 퇴거시키는 ‘명도’ 과정이 필요합니다.명도가 원활히 진행되면 임대나 리모델링, 매도가 가능하지만,분쟁이 발생하면 수개월 이상 시간을 잃고 수익률도 급격히 떨어질 수 있습니다.따라서 명도는 낙찰 후 수익률을 결정짓는 핵심 관문이며,이 과정을 어떻게 협상하느냐가 경매 투자의 성공 여부를 좌우합니다.이번 글에서는 경매 낙찰 이후 명도를 효과적으로 진행하기 위한협상 전략과 실제 사례 중심의 실전 팁을 정리해드립니다.  점유자 분석이 협상의 첫 단계다명도 협상은 점유자의 정체를 정확히 파악하는 것에서 시작됩니다.점유자의 유형에 따라 접근 방법이 완전히 달라지기 때문입니다.주요 점유자 유형은..