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리모델링이 수익을 결정한다경매로 낙찰받은 주택은 대부분 공실 상태이거나 노후돼 있는 경우가 많습니다.이런 물건은 매입가가 저렴한 대신, 입주나 매도·임대를 위해선 일정 수준의 리모델링이 필요합니다.하지만 무조건 새롭게 꾸미는 게 능사는 아닙니다.‘수익을 높이기 위한 리모델링’이 되어야 하지, ‘예쁘게 보이기 위한 리모델링’이 되어선 안 됩니다.투자자는 늘 비용 대비 효과를 따져야 합니다.지나치게 돈을 들이면 공사비를 회수하지 못하고, 너무 아끼면 임대나 매각이 어렵습니다.즉, 리모델링도 투자 전략의 연장선에서 고민해야 합니다. 주택 상태별 리모델링 전략 세우기리모델링 전략은 물건의 상태와 투자 목적에 따라 달라져야 합니다.크게 나눠보면 ‘전세·월세용’과 ‘매각용’으로 구분할 수 있습니다.전세나 월세를 놓..

다세대·다가구 주택, 수익형 경매의 대표 주자주거용 부동산 경매 중 다세대·다가구 주택은 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자처입니다.전세·월세 수익 창출이 가능하고, 시세보다 저렴한 낙찰로 수익 구조를 만들 수 있기 때문이죠.하지만 이 유형의 부동산은 권리관계가 복잡하고, 점유자도 다수여서사전 준비 없이 접근하면 명도 문제, 인수 보증금 등 예상치 못한 리스크에 휘말릴 수 있습니다.이번 글에서는 다세대·다가구 경매 투자 시 반드시 알아야 할 분석 포인트와 입찰 전략을 정리해드릴게요. 다세대 vs. 다가구, 무엇이 다른가요?먼저 두 유형의 기본 구조부터 이해해야 합니다.외관은 비슷해 보여도 법적 성격과 권리 분석 방식이 완전히 다릅니다.구분다세대주택다가구주택등기 방식호실별 구분등기 (개별 소유권 존재)건물..

아파트 경매, 입찰가가 수익을 결정한다경매 투자는 입찰가에서 성패가 갈립니다.너무 높게 쓰면 수익이 줄고, 너무 낮게 쓰면 낙찰을 놓칩니다.특히 아파트는 입찰자가 많아 가격 경쟁이 치열하기 때문에, 입찰가 산정이 더욱 중요합니다.하지만 단순히 ‘감정가의 몇 %’로 정하는 건 위험합니다.아래의 기준에 따라 수익률·시장가치·비용을 반영해 합리적인 입찰가를 계산해야 합니다. 입찰가 산정, 이렇게 계산하세요✔️ Step 1. 시세 조사국토교통부 실거래가, 부동산 앱, 인근 중개업소 통해 실거래가 확인최근 3개월 내 동일 단지, 동일 평형 기준으로 시세 범위 설정‘감정가 ≠ 시세’ 임을 기억하세요✔️ Step 2. 예상 수익률 정하기기대 수익률 10~20% 설정역전세 우려, 보유세 고려해 너무 낮은 수익률은 피하..

낙찰가는 시작일 뿐, 진짜 비용은 따로 있다경매나 공매로 주택을 낙찰받는다고 해서, 그 금액이 전부는 아닙니다.낙찰가는 ‘기본 가격’일 뿐, 실제로는 **취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 기타 부대비용까지 포함된 ‘총투자비’**를 고려해야 합니다.특히 초보 투자자일수록 낙찰가에만 집중하다가 실제 지출이 늘어나 수익률이 낮아지는 실수를 자주 합니다.따라서 입찰 전 반드시 세금과 비용을 사전에 계산해봐야 하며, 투자 전략도 이에 맞게 조정해야 합니다.이번 글에서는 경·공매 주택을 낙찰받을 때 실제로 어떤 비용이 발생하는지,그 항목별 계산 방법과 주의할 점까지 구체적으로 정리해드릴게요. 기본 세금: 취득세와 교육세경매·공매로 주택을 낙찰받을 때 가장 먼저 부과되는 세금은 취득세입니다.취득세는 낙찰일이 아닌..

임차인이 있다는 이유로 피하면 기회를 놓친다경매나 공매로 나온 주택에 임차인이 있는 경우, 많은 초보 투자자들은 막연한 불안감에 입찰을 포기하곤 합니다.“명도 복잡할 것 같아”, “보증금 인수하게 될까봐” 같은 걱정이 앞서기 때문이죠.하지만 잘 따져보면, 임차인이 있는 주택은 오히려 정보가 더 명확하고 예측 가능한 물건일 수 있습니다.대신, 조건을 정확히 파악하고, 권리 분석과 협상 전략을 잘 세워야 하죠.이 글에서는 임차인이 있는 경매·공매 물건에 어떻게 투자해야 하는지, 보증금 인수 여부 판단법부터 실전 협상 팁까지 차근차근 안내드릴게요.  핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 파악임차인이 있다고 해서 무조건 보증금을 인수하는 건 아닙니다.보증금 인수 여부는 임차인이 갖고 있는 권리의 우선순위, 즉 대항..

공매는 경매와 다르다부동산 공매는 흔히 ‘경매와 비슷한 것’으로 여겨지지만, 실제로는 절차와 규정에서 차이가 많습니다.경매가 법원을 통해 진행되는 사법절차라면, 공매는 한국자산관리공사(캠코), 지방세징수법에 따른 행정절차입니다.공매는 국가·지자체·공공기관 등이 체납자 또는 채무자의 재산을 매각하는 방식으로,대표적인 공매 플랫폼은 **온비드(온나라부동산)**입니다.겉으로 보기엔 낙찰만 되면 끝날 것 같지만, 공매에는 반드시 지켜야 할 입찰 규정과 주의사항이 존재합니다.이를 모르고 입찰에 참여했다가는, 낙찰 취소나 입찰보증금 몰수 같은 치명적인 상황도 발생할 수 있습니다.  입찰 전 꼭 확인해야 할 공매 규정공매에 참여하기 전에는 공매공고문과 물건명세서를 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.여기엔 해당 물건의 법..

명도는 협상에서 시작된다경매로 주택을 낙찰받은 후, 가장 먼저 마주하는 현실은 바로 기존 점유자와의 ‘명도 문제’입니다.이론상 낙찰 후 소유권이전등기까지 마치면 소유권은 낙찰자에게 있지만,현실에선 점유자가 집을 비워주지 않아 예상치 못한 갈등이 생기는 일이 많습니다.모든 명도가 소송으로 이어지는 것은 아닙니다.대부분의 명도는 ‘협상’으로 해결됩니다.명도 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 점유자 입장에서도 불리한 결과를 가져오기 때문에적절한 선에서 협의하면 빠르고 효율적으로 마무리할 수 있습니다.하지만 이 협상에도 ‘요령’과 ‘순서’가 필요합니다. 감정적인 충돌을 피하면서 실리 있게 접근해야 성공 확률이 높아집니다.  점유자 파악이 협상의 시작명도 협상의 첫걸음은 점유자의 신분과 상황을 정확히 파악하는 것..

서류만으론 알 수 없는 현장의 진실부동산 경매나 매매를 준비하는 과정에서 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서 등을 통해 다양한 정보를 확인할 수 있습니다.하지만 아무리 꼼꼼하게 서류를 분석해도 현장 방문 없이 모든 것을 파악하는 건 불가능합니다.실제로 부동산의 상태, 입지 환경, 접근성, 주변 분위기, 점유자의 태도 등은 서류에는 절대 담기지 않습니다.서류와 현장이 일치하는 경우도 많지만, 그렇지 않은 경우는 더 많습니다.그래서 **현장 방문은 ‘선택’이 아닌 ‘필수’**입니다.예를 들어, 서류상으론 깔끔한 소형 오피스텔이었지만, 현장에 가보니 불법 개조로 방 3개를 만든 뒤 다수의 외국인이 쉐어하우스로 사용 중이었던 사례도 있습니다.입찰 전 이를 확인하지 못했다면 낙찰 후 명도나 철거 문제로 큰 어..

등기부등본이 중요한 이유부동산 경매든 일반 매매든, 거래를 시작하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.이 서류는 부동산의 신분증과도 같아서, 누가 소유자인지, 어떤 권리들이 설정되어 있는지, 법적으로 문제가 없는지 모두 확인할 수 있습니다.경매 투자에서 권리관계는 수익과 직결되는 요소입니다. 아무리 싸게 낙찰받아도, 나중에 인수해야 할 권리가 있거나 명도 소송에 얽히게 되면 결국 손해가 발생합니다.특히 경매에서는 ‘말소되지 않는 권리’를 사전에 파악하는 것이 매우 중요하고, 그 핵심이 바로 등기부등본 안에 있습니다.예를 들어, 어떤 아파트에 근저당권이 2019년에 설정됐고, 임차인이 2020년에 전입했다면 이 임차인은 대항력이 없을 가능성이 큽니다.즉, 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이..

경매 입찰 전 서류 분석의 중요성주택 경매는 ‘시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다’는 기대감 때문에 많은 투자자들이 관심을 가집니다. 하지만 표면적인 가격만 보고 접근하면 오히려 큰 손실을 입을 수 있습니다. 특히 서류를 꼼꼼히 읽지 않고 입찰에 나섰다가는, 낙찰 이후 예상치 못한 문제들이 쏟아질 수 있습니다.2023년 서울 강동구의 한 아파트가 경매로 나왔을 때, 시세보다 25% 저렴하게 낙찰받은 투자자는 큰 기대를 안고 명도를 시도했습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 버티면서 강제집행에 들어갔고, 그 과정에서 1년 넘게 시간을 허비했습니다. 명도비용, 법률비용까지 감안하면 애초의 ‘저렴한 낙찰’이 무의미해졌습니다.이처럼 주택 경매에서 가장 중요한 건 '얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 ‘무엇을 인..