실거주 목적인데도 수익을 낼 수 있는 부동산 투자 전략

많은 사람들이 ‘실거주는 투자와 별개’라고 생각합니다. 하지만 요즘같이 금리와 물가가 동시에 오르는 시대엔, 실거주도 결국 자산이기 때문에 ‘살면서 돈 되는 집’을 고르는 전략이 필요합니다. 단순히 집값이 오르기만 기다리는 것이 아니라, 실거주 기간 동안에도 월세 수익이나 미래 시세차익을 염두에 둔 구조화된 접근이 중요합니다.

이번 글에서는 실거주를 우선으로 하되, 동시에 수익도 함께 기대할 수 있는 현실적인 전략들을 정리해봅니다.

 

 

공간을 나눠 수익을 만드는 '부분임대 전략'

가장 현실적인 방법 중 하나는 부분임대입니다. 예를 들어 방이 3개 있는 집이라면 1개를 본인이 쓰고, 나머지 방을 세 놓는 식입니다. 특히 1인 가구가 증가하면서 쉐어하우스형 거주 구조에 대한 수요도 커지고 있어, 젊은 세대 실수요자라면 고려해볼 만합니다.

소형 오피스텔, 다세대주택, 단독주택의 일부 공간을 임대하거나, 건축법상 다가구 주택으로 분할된 형태의 집을 선택하면 월세 수익이 가능해집니다. 단, 이 경우 건축물 용도, 주거지역 규제, 임대사업자 등록 요건 등을 정확히 이해하고 임대차 계약서를 명확히 작성해야 향후 세금이나 분쟁 문제를 줄일 수 있습니다.

 

 

미래가치 높은 지역 선점 전략

실거주 목적이라면 내 삶의 질이 중요하지만, 동시에 미래 가치가 상승할 지역에 먼저 진입하는 것도 수익을 창출하는 전략이 됩니다. 대표적인 예가 GTX 예정지, 신도시 개발 예정지, 정비사업(재개발·재건축) 지역입니다.

예컨대 현재는 불편하더라도 3~5년 내 교통 호재가 예정된 지역이라면, 실거주하면서 생활 인프라가 개선되는 과정을 직접 누리게 되고, 향후 매각 시 상승한 시세에 프리미엄을 붙일 수 있는 구조가 됩니다. 단, 너무 초기 단계의 개발지는 불확실성이 크기 때문에, 행정계획이 확정된 단계인지, 인근 실거래 흐름은 어떤지 꼼꼼히 분석한 뒤 진입해야 합니다.

 

 

실거주 목적의 분양권 투자 활용

청약제도를 활용한 분양권 매입도 실거주 겸 수익을 노릴 수 있는 대표 전략입니다. 실수요자에 한해 적용되는 특별공급이나 생애최초 요건 등을 통해 시세보다 낮은 분양가에 입주권을 확보할 수 있고, 입주 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

특히 수도권 인기 지역이나 신축 선호도가 높은 곳의 분양 아파트는, 실입주 후에도 지속적인 가치 상승이 예상되므로 장기 보유와 수익 실현이 모두 가능합니다. 다만 분양권 전매 제한, 실거주 의무기간 등 관련 규제를 반드시 숙지해야 하며, 계약 해지 시 불이익이 없도록 자금 계획도 철저히 세워야 합니다.

 

 

실거주 후 임대전환 전략

처음엔 실거주를 하다가 일정 시점 이후에는 임대로 돌리는 전략도 있습니다. 예를 들어 자녀 교육 때문에 특정 지역에 거주하다가, 자녀가 졸업하거나 이사할 시점에 해당 주택을 전세나 월세로 돌리는 방식입니다. 이 경우, 집을 단순한 소비재가 아닌 수익형 자산으로 전환할 수 있게 됩니다.

이 전략이 효과적인 이유는 임대 수요가 꾸준한 지역을 잘 고르면 공실 리스크가 적고, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 특히 직주근접 지역, 대학교 주변, 역세권 등은 실수요와 임대 수요가 동시에 몰리는 지역이라 안정적인 수익원이 될 수 있습니다.

단, 해당 주택이 임대용으로 적합한 구조인지, 향후 리모델링이 필요한지 여부도 고려해 초기 매입단계에서 전략적으로 선택해야 합니다.

 

 

실거주+수익형 부동산 복합 구성 전략

조금 더 자산 여력이 있는 실수요자라면, 실거주 주택 외에 소형 수익형 부동산을 함께 보유하는 것도 좋은 전략입니다. 예를 들어 자신은 아파트에 거주하고, 근처 오피스텔이나 상가주택의 소형 호실을 임대용으로 투자하는 방식입니다.

이런 복합 포트폴리오는 리스크를 분산시킬 수 있으며, 실거주 중에도 수익이 발생하므로 장기적으로 자산 확대에 도움이 됩니다. 특히 전용면적 20~40㎡의 소형 오피스텔이나 상가주택 내 원룸은 공실률이 낮고 관리가 쉬워, 실수요자 입장에서 부담이 크지 않으면서도 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

단, 수익형 부동산은 임대소득 과세, 종합소득 신고, 부가가치세 문제 등이 발생할 수 있으므로 반드시 세무적 검토와 전문가 상담이 병행되어야 안전합니다.

 

 

실거주라고 해서 투자적 접근을 포기할 필요는 없습니다. 오히려 요즘 같은 시대엔 내가 사는 집 하나로도 자산을 불릴 수 있는 전략이 필요합니다. 단기 차익보다는 장기 보유와 안정적인 현금흐름을 중시한다면, 실거주 기반의 부동산 투자도 충분히 좋은 수익 모델이 될 수 있습니다.