경매 입찰가 산정할 때 흔히 하는 실수 방지법

경매 투자에서 ‘입찰가 산정’은 가장 핵심적인 의사결정입니다.
수익이 나느냐, 손해를 보느냐는 입찰가 하나로 결정된다 해도 과언이 아니죠.
그런데 많은 투자자들이 입찰가를 설정할 때 불완전한 정보나 주관적인 판단에 의존하다가
결국 낙찰 후 예상보다 낮은 수익률 또는 심지어 손실을 경험하게 됩니다.

이번 글에서는 경매 입찰가 산정 시 초보자들이 흔히 저지르는 실수들을 정리하고,
이러한 실수들을 미리 방지하는 방법을 실전 중심으로 소개합니다.

 

감정가를 기준으로 입찰가를 정하는 실수

가장 흔한 실수는 ‘감정가 대비 몇 퍼센트’라는 방식으로 입찰가를 정하는 것입니다.
예를 들어 “감정가의 85% 정도면 괜찮겠지”라는 식의 접근은
시장 상황이나 실제 시세와 동떨어진 판단일 수 있습니다.

감정가는 경매 개시 기준으로 수개월 전 시세를 반영한 추정치일 뿐이며,
시세 변동이 큰 지역이나 하락장일 경우 감정가보다 낮은 가격에 거래되는 일이 비일비재합니다.
따라서 감정가 기준이 아닌, 최근 실거래가와 매물가를 기준으로 입찰가를 설정해야
실질적인 수익률을 확보할 수 있습니다.

✅ 방지법: 실거래가 공개 시스템과 부동산 플랫폼에서
최근 3개월 거래가와 현재 매물가를 반드시 확인하세요.

 

 

수익률 계산 없이 감으로 입찰하는 실수

입찰 전 수익률 계산을 생략하고 ‘대충 이 정도면 괜찮겠지’ 하는
감(感)에 의존한 입찰은 매우 위험한 판단입니다.
특히 월세 수익을 목표로 하거나 전세 세팅이 필요한 물건의 경우,
수익률 계산 없이 입찰가를 쓰면 투자금 대비 실수익이 거의 없는 구조가 되기 쉽습니다.

예를 들어 월세 50만 원을 받을 수 있는 주택을
3억 원에 낙찰받고, 리모델링과 세금까지 포함해 총투자금이 3억 2천만 원이라면
연 수익률은 1.8%에 불과해 사실상 예금 수준에도 못 미치게 됩니다.

✅ 방지법: 입찰 전 반드시 총투자금 대비 연 수익률(전세 or 월세 기준)을 시뮬레이션하고,
5% 이상 수익률 확보 가능한 수준에서만 입찰가를 설정하세요.

 

 

리모델링, 명도비용 등 추가 지출을 간과하는 실수

입찰가만 계산하고, 낙찰 후 들어갈 수리비, 명도 협상비, 등기·세금 등 후속 비용을 빠뜨리는 실수도 자주 발생합니다.
이런 비용은 눈에 잘 보이지 않지만, 실제로는 수백만 원에서 천만 원 이상이 들어가
수익률에 큰 영향을 미치게 됩니다.

예를 들어 낙찰 후 이사비 200만 원, 도배·장판 교체 300만 원,
취득세 300만 원 등 예상치 못한 지출이 발생하면
이 모든 비용은 입찰가 산정에 미리 반영됐어야 합니다.

✅ 방지법: 총투자금 항목에 반드시 다음 요소를 포함하세요.

• 명도비용(이사비 협상 가능성)
• 리모델링/수리비
• 취득세, 등록세, 법무비용
• 공실 유지비(이자, 관리비 등)

 

유사 낙찰 사례를 확인하지 않는 실수

같은 단지, 같은 지역의 최근 낙찰가와 경쟁률 흐름을 확인하지 않고
입찰가를 정하는 것도 대표적인 실수입니다.
특히 낙찰가율이 높아지고 있는 시점에 보수적으로 접근하면 탈락하고,
반대로 경쟁률이 낮은 시점에 과도한 입찰가로 낙찰받으면
시장에서 외면받는 구조로 빠질 수 있습니다.

✅ 방지법: 대법원 경매정보, 경매 전문 플랫폼을 통해
최근 동일 단지 또는 유사 입지의 낙찰 사례(낙찰가율, 입찰자 수, 유찰 여부)를
미리 확인하고 현실적인 입찰가 범위를 설정하세요.

 

 

낙찰 자체가 목표가 되어버리는 실수

마지막으로, 초보자들이 자주 빠지는 함정은
‘일단 낙찰부터 받아보자’는 마음으로 무리한 입찰가를 쓰는 것입니다.
낙찰은 ‘투자의 시작’이지 ‘목표’가 아닙니다.
낙찰 이후 수익이 나야 의미가 있으며,
낙찰 그 자체에 집착하면 리스크 관리가 완전히 무너지게 됩니다.

✅ 방지법: 입찰가 설정의 기준은
“이 금액 이상 쓰면 수익이 없다”는 선을 명확히 그어놓고
그 선을 넘지 않겠다는 냉정한 원칙을 지키는 것입니다.

 

 

입찰가는 경매 투자에서 가장 중요한 의사결정입니다.
하지만 감정, 감정가, 감각에만 의존해서는
리스크를 피할 수 없습니다.

실거래가, 수익률, 지역 수요, 낙찰 흐름, 후속 비용까지
종합적으로 분석한 후 신중하게 입찰가를 설정하는 것이
낙찰 후에도 후회 없는 경매 투자로 이어지는 첫걸음입니다.