등기부등본 보는 법, 이 글 하나면 OK!

부동산 초보도 쉽게 이해할 수 있는 친절한 안내서

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목차

1. 등기부등본이란 무엇인가요?
2. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
3. 등기부등본의 구성과 용어 정리
4. 실전! 등기부등본 보는 법 A to Z
5. 등기부등본을 볼 때 꼭 확인해야 할 핵심 포인트

 

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1. 등기부등본이란 무엇인가요?

부동산을 거래하거나 임대할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.
하지만 초보자에겐 이름부터 낯설고 어렵게 느껴지죠. 🙄

등기부등본은 말 그대로 부동산의 주민등록등본이라고 생각하면 쉽습니다.
부동산의 소유자, 과거의 거래 이력, 대출 여부 등 권리 관계를 명확하게 보여주는 공적 문서입니다.

예를 들어 어떤 아파트를 매매하거나 전세로 들어가려 할 때,
그 집이 정말 매도인의 소유인지, 혹시 은행 대출이 잡혀 있진 않은지 등
꼭 확인해야 할 중요한 정보들이 모두 들어 있습니다.

특히 부동산 사기 피해를 예방하기 위해서라도 등기부등본 확인은 필수입니다.
전세 사기, 이중 계약 같은 피해 사례는 대부분 등기부등본만 제대로 봤어도 피할 수 있던 것들입니다.
따라서 누구나 한 번쯤은 등기부등본을 정확하게 읽을 수 있어야 해요!

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2. 등기부등본은 어디서 발급하나요?

등기부등본은 크게 두 가지 방법으로 발급받을 수 있습니다.

① 오프라인 발급 (등기소 방문)
전국 각 지역에 있는 등기소에 직접 방문해 발급받을 수 있습니다.
신분증만 있으면 누구나 발급 가능하고, 수수료는 약 1,200원 정도입니다.

② 온라인 발급 (인터넷 등기소)
대부분은 인터넷 발급을 선호합니다.
법원 인터넷등기소 사이트(http://www.iros.go.kr)에 접속하면
편리하게 열람 또는 발급할 수 있어요.

열람 시 700원, 발급 시 1,000원의 수수료가 발생하며,
프린터 없이도 PDF 파일로 저장할 수 있어서 아주 편리합니다. 😊

🔑 Tip!
등기부등본은 등기번호 없이도 주소만 알면 조회 가능하니
어렵게 느낄 필요 없어요!

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3. 등기부등본의 구성과 용어 정리

등기부등본은 크게 3가지 부분으로 구성됩니다.
이 구성을 먼저 이해하면 전체 흐름이 눈에 잘 들어옵니다.

① 표제부

부동산의 기본 정보가 나와 있습니다.
주소, 건물 구조, 면적 등 ‘이 부동산이 어떤 것인가’를 설명하는 곳이죠.

• 건물 등기부: 대지권, 건물번호, 구조, 용도 등이 표시됨
• 토지 등기부: 지목, 면적, 지번 등이 포함됨

② 갑구

소유자와 관련된 정보가 담겨 있는 부분입니다.
누가 언제 이 부동산을 소유하게 되었는지를 보여주며,
가압류, 경매 신청, 가처분 등 권리 제한 사항도 여기에 기록됩니다.

• 예) 갑구에 '소유권 이전' 항목이 있다면, 거래 내역이 있다는 뜻
• 예) '경매개시결정'이 있다면 위험 신호 🚨

③ 을구

담보권과 관련된 사항이 나옵니다.
은행 대출, 근저당, 전세권 등이 설정된 경우 이곳에 기재됩니다.

• 예) ‘OO은행 근저당권 설정(채권최고액: 2억 원)’
  → 실제 대출은 1억일 수도 있지만, 최대 2억까지 책임져야 한다는 의미입니다.

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4. 실전! 등기부등본 보는 법 A to Z

이제 실제 등기부등본을 열람했을 때 어떤 내용을 봐야 할지 알아볼까요?

STEP 1. 표제부 확인
해당 부동산이 내가 보려는 매물과 동일한지, 주소와 구조를 확인하세요.

STEP 2. 갑구에서 소유자 확인
현재 소유자가 누구인지 봅니다.
매도자나 임대인의 이름과 일치하는지 꼭 체크해야 합니다.

STEP 3. 갑구의 권리제한 사항 확인
‘압류’, ‘경매개시결정’, ‘가처분’ 같은 단어가 있다면 주의하세요.
해당 부동산에 법적 분쟁이 있을 수 있다는 뜻입니다.

STEP 4. 을구에서 근저당 설정 여부 확인
대출이 잡혀 있는 부동산이라면, 추후 경매 가능성이 있으므로 신중히 판단해야 합니다.
특히 전세로 들어갈 때는 보증금보다 우선순위가 낮은 대출이 있는지 확인해야 합니다.

STEP 5. 최근 날짜 확인
등기사항이 오래전이면 문제가 없을 수 있지만, 최근에 잦은 변경이 있다면
투기 목적일 수 있으니 주의가 필요합니다.

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5. 등기부등본을 볼 때 꼭 확인해야 할 핵심 포인트

마지막으로 부동산 초보자들이 꼭 기억해야 할 핵심만 정리해볼게요.

✅ 소유자 일치 여부 확인
→ 계약 상대방과 등기부 소유자가 다르면 위험 신호입니다.

✅ 권리제한 사항 점검
→ ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매’ 등은 모두 리스크입니다.

✅ 근저당의 채권최고액 확인
→ 실제 대출보다 크게 설정되는 게 일반적이므로 주의해야 합니다.

✅ 최종 등기일자 체크
→ 최근에 잦은 권리 변경이 있었다면 반드시 그 사유를 확인하세요.

✅ 등기부등본은 주소만 알면 누구나 조회 가능
→ 부동산 거래 전, 스스로 확인하는 습관을 들이세요!

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마무리하며 ✍

등기부등본은 복잡한 법률 문서처럼 보이지만
핵심 포인트만 안다면 누구나 쉽게 읽고 판단할 수 있어요.

📌 부동산 거래는 금액이 크고, 한 번의 실수가 큰 손실로 이어질 수 있는 분야입니다.
그만큼 기본적인 서류를 꼼꼼하게 확인하는 습관이 중요합니다.

이 글 하나로 여러분도 이제 등기부등본 읽는 법, 문제없습니다!
필요할 때마다 이 글을 참고하셔서, 안전하고 똑똑한 부동산 거래 하시길 바랍니다. 😊

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