공매와 경매, 뭐가 다를까? – 헷갈리는 개념 깔끔 정리

부동산이나 자산 투자에 관심이 생기면 가장 먼저 접하게 되는 단어, 바로 ‘경매’와 ‘공매’입니다.
두 단어 모두 ‘싸게 부동산을 살 수 있는 방법’으로 알려져 있지만,
막상 내용을 들여다보면 용어부터 절차, 주체까지 서로 다르죠.

하지만 이 두 개념을 정확하게 구분하지 못하면 투자 기회도 놓치고, 실수할 가능성도 커집니다.
이번 글에서는 여러분이 헷갈릴 수 있는 ‘공매’와 ‘경매’의 차이를
📌 아주 쉽게! 🧠 명확하게! 🎯 정리해드릴게요.

 

 

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📌 목차

1. 공매와 경매는 기본 개념부터 다르다
2. 공매와 경매의 진행 주체와 절차 차이
3. 공매 vs 경매 – 어떤 물건이 나올까?
4. 입찰 방식과 주의사항 비교
5. 초보자는 어디부터 시작하는 게 좋을까?

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1. 공매와 경매는 기본 개념부터 다르다

먼저, 공매와 경매는 모두 **‘채무자가 빚을 갚지 못했을 때 재산을 처분하는 절차’**라는 공통점이 있습니다.
하지만 이 과정을 누가 진행하느냐, 그리고 법적 근거가 무엇이냐에 따라 나뉘게 돼요.

✅ 경매란?
법원이 강제로 부동산이나 자산을 매각하는 절차입니다.
채권자가 법원에 집행을 신청해서 이루어지며,
민사집행법을 근거로 합니다.

✅ 공매란?
국세청, 한국자산관리공사(캠코) 같은 행정기관이
체납세금이나 공공부채를 정리하기 위해 재산을 처분하는 절차입니다.
국세징수법, 공유재산 및 물품관리법 등을 근거로 합니다.

📌 정리

• 경매: 법원 중심, 민간 채권자
• 공매: 행정기관 중심, 공공 채권자

👉 둘 다 싸게 살 수 있는 기회지만, 절차와 주체가 다르기 때문에 투자 전략도 달라야 해요.

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2. 공매와 경매의 진행 주체와 절차 차이

📌 경매 진행 절차

1. 채권자가 법원에 경매 신청
2. 법원이 물건 조사 및 감정가 책정
3. 경매 개시 결정 → 일정 공고
4. 입찰 → 최고가 낙찰자 선정
5. 잔금 납부 후 소유권 이전

대표 사이트: 대법원 경매정보 시스템
https://www.courtauction.go.kr

📌 공매 진행 절차

1. 세금 체납 등 사유 발생
2. 국세청 또는 캠코가 자산 회수
3. 공매 공고 → 입찰 시작
4. 최고가 낙찰자 선정
5. 낙찰자 납부 → 계약 및 소유권 이전

대표 사이트: 온비드(ONBID)
https://www.onbid.co.kr

📝 차이 요약

• 경매: 법원 절차, 정해진 법률 기준에 따라 엄격하게 진행
• 공매: 행정기관 처리, 민간 위탁을 통한 빠른 처분

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3. 공매 vs 경매 – 어떤 물건이 나올까?

투자자 입장에서 가장 궁금한 부분은
**“어떤 물건이 나오느냐”**겠죠?

✅ 경매에서 나오는 물건

• 주택, 아파트, 빌라
• 상가, 토지, 건물 전체
• 가끔 자동차, 기계류 등 동산도 포함

✅ 공매에서 나오는 물건

• 압류 부동산 (주택, 토지, 상가 등)
• 국유재산, 군용지, 폐교, 유휴 국유지
• 몰수 재산, 체납자 명의 차량 등도 다수 포함

특히 공매는 희귀한 부동산이나 정부 보유 토지 등 이색 매물이 많아
투자 기회를 넓힐 수 있다는 장점이 있습니다.

💡 예시

• 공매: 폐교 건물을 리모델링해 카페로 운영
• 경매: 역세권 아파트를 시세보다 20% 저렴하게 낙찰

👉 둘 다 장점이 있지만, 공매는 투자 다양성, 경매는 안정적 분석 자료 제공이 강점이에요.

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4. 입찰 방식과 주의사항 비교

✅ 입찰 방식

• 경매: 통상 1회 입찰, 1회 낙찰
• 공매: 입찰 기간(보통 3일) 중 온라인 입찰, 1인도 입찰 가능

✅ 입찰 보증금

• 경매: 10% 보증금, 유찰 시 자동 환불
• 공매: 입찰가의 5~10%, 유찰 시 일부 수수료 차감 후 환불

✅ 권리분석

• 경매: 등기부등본 + 매각물건명세서 + 현황조사서 제공
• 공매: 등기 외 자료는 본인이 직접 조사해야 하는 경우 많음

📌 주의 포인트

• 공매는 점유자 정보, 체납 세금, 건물 상태를 따로 확인해야 하므로 정보 부족
• 경매는 정보가 풍부하고 분석 자료 많지만 경쟁자가 많을 수 있음

👉 초보자는 경매부터, 분석 능력이 생기면 공매까지 도전해보는 걸 추천해요!

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5. 초보자는 어디부터 시작하는 게 좋을까?

✔️ 처음 부동산 투자에 도전한다면
경매부터 시작하는 것이 유리합니다.
왜냐하면:

• 정보가 많고 분석 자료가 다양
• 법적 절차가 명확하고 일관성 있음
• 강의, 스터디 모임 등 커뮤니티도 풍부
• ‘실거주 목적’으로도 접근 가능 (내 집 마련)

반면 공매는 분석력이 생긴 후,
희소성 있는 부동산이나 특수 자산 투자에 적합합니다.

📌 추천 순서

1. 대법원 경매 → 실거주 또는 소형 아파트 입찰
2. 입찰 경험 쌓기
3. 캠코 공매 → 상가·토지 등으로 확장

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마무리하며

공매와 경매, 둘 다 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 훌륭한 제도입니다.
하지만 진행 주체, 정보 제공 수준, 물건의 종류가 다르기 때문에
자신에게 맞는 방식을 찾는 것이 중요합니다.

정리하자면,

• 🏛️ 경매는 법원이, 🏢 공매는 행정기관이 진행
• 🧾 경매는 정보가 풍부하고 법적 안정성 높음
• 🎯 공매는 이색 자산과 기회가 많지만 정보 분석은 본인의 몫
• 💡 초보자는 경매부터, 실전 경험 후 공매로 확장 추천

지금부터라도 경매·공매 사이트를 둘러보면서 실제 물건을 검색해보세요.
이해의 폭이 넓어지면 여러분만의 투자 기회가 열릴지도 모릅니다. 😊

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