전세계약 전 확인해야 할 체크리스트

계약 전 필수! 등기부등본으로 소유자 확인부터

전세계약을 진행하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다.
이 서류는 해당 부동산의 ‘주인’이 누구인지, ‘빚(담보)’이 얼마인지, ‘법적 위험’은 없는지를 보여주는 가장 기본이자 핵심 문서입니다.

등기부등본은 다음 항목을 꼭 확인해야 합니다.

• 표제부: 주소, 면적, 건물 구조 등 물건 정보
• 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 가압류, 가처분 등)
• 을구: 담보권 등록 (근저당, 전세권 등)

예를 들어, A씨가 서울 강서구의 오피스텔을 전세로 계약하려 했는데, 을구에 근저당이 보증금보다 높은 금액으로 설정되어 있는 것을 발견하고 계약을 철회한 사례가 있습니다. 만약 그대로 계약했다면, 해당 물건이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 손해볼 수도 있는 상황이었죠.

📌 확인 포인트

• 현재 소유자가 맞는가? (계약 상대자와 일치 여부)
• 근저당이 있는가? → 전세보증금보다 적어야 안전
• 임차권 등기, 가압류, 압류 등이 있는가?

👉 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 가까운 등기소에서 발급받을 수 있습니다.

 

 

전입세대 열람과 확정일자: 내 보증금을 보호하는 두 가지 무기

전세계약 시 가장 큰 리스크는 전세보증금을 돌려받지 못하는 것, 즉 전세사기입니다. 이를 방지하기 위한 2대 무기가 바로 전입신고와 확정일자입니다.

• 전입신고: 해당 주소지에 실제 거주 중임을 행정기관에 알리는 것
• 확정일자: 전입신고와 별개로 동주민센터에서 임대차 계약서에 도장을 받는 것

이 두 가지는 법적으로 대항력과 우선변제권을 부여합니다. 즉, 집이 경매로 넘어가도 일정 범위 내에서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미하죠.

사례로, 경기도 수원의 한 빌라에서 2023년 계약을 체결한 임차인은 전입신고만 하고 확정일자를 누락했습니다. 이후 집주인의 파산으로 경매에 넘어갔고, 그 임차인은 보증금을 돌려받지 못했습니다. 둘 중 하나라도 빠지면 보호받기 어렵다는 사실, 꼭 기억하세요.

📌 체크리스트

• 계약 당일 또는 즉시 전입신고 및 확정일자 받기
• 동사무소 방문 또는 정부24 앱 활용 가능
• 공동명의의 경우 모두 신청 필요

💡 팁: 전세보증보험 가입 시에도 전입 및 확정일자는 기본 요건입니다.

 

 

집 내부 점검: 하자, 누수, 보일러 상태 반드시 확인하기

계약서 작성 전에는 반드시 집 상태를 직접 눈으로 확인해야 합니다. 단순히 집 구조만 보는 게 아니라, 기능적인 문제가 있는지 꼼꼼히 살펴야 하죠.

✔️ 점검해야 할 항목들:

• 벽면 균열, 결로, 곰팡이 발생 여부
• 창문, 문, 방충망 작동 상태
• 수도 및 샤워기 수압, 누수 여부
• 보일러 가동 상태 및 온도 조절기 작동 여부
• 전기 콘센트, 조명 작동 여부
• 도어락 비밀번호 변경 여부
• 가구, 가전 제품 포함 여부 및 상태

사례로, 인천 부평구의 한 빌라에 전세로 입주한 B씨는 계약 후 입주 당일 보일러 작동이 되지 않아 난방을 사용할 수 없었던 상황을 겪었습니다. 집주인과 책임 공방이 있었지만, 계약서 특약에 ‘하자 발생 시 집주인 책임’ 조항이 없어 결국 본인이 수리비를 부담해야 했습니다.

📌 체크리스트

• 사진 또는 영상으로 계약 전 하자 상태 기록
• 계약서에 특약사항으로 “입주 전 보일러 등 점검 및 수리 의무는 임대인에게 있음” 명시

👀 전문가 팁: 하자 있는 부분은 핸드폰 영상으로 촬영 후 계약서와 함께 보관하면 추후 분쟁 시 유리합니다.

 

 

계약서 조항과 특약사항, 반드시 따져보고 작성하자

전세계약서를 작성할 때는 단순히 임대료와 기간만 적고 끝나는 것이 아닙니다.
세입자의 권리와 의무를 보장받기 위한 조항이 제대로 반영되어야 합니다.

기본적으로 들어가야 할 항목은 다음과 같습니다.

• 임대인·임차인 성명 및 주소, 연락처
• 보증금 및 월세, 관리비 부담 주체
• 계약 기간 (통상 2년)
• 임대인의 소유권 확인 조항
• 전입 및 확정일자 조치에 대한 내용
• 계약 해지 조건 및 위약금 조항
• 중개수수료 부담 주체

📌 특약사항에 반드시 넣어야 할 내용

• 입주 전/후 하자 발생 시 임대인의 수리 의무
• 보일러, 수도, 방충망 등 기본설비 정상 작동 여부
• 집주인 변경 시 계약 승계 조건
• 관리비 체납 시 책임 주체
• 전입신고, 확정일자 미이행 시 책임 소재

사례로, 대전 유성구에서 2024년 전세계약을 체결한 세입자는 계약 종료 1개월 전 통보를 못 받아 자동 연장되어 손해를 본 사례가 있었습니다. 계약서 특약에 해지 통보 조건을 명확히 설정했더라면 피할 수 있었던 상황이었습니다.

💡 계약서 작성 시 중개사가 자동 양식만 사용하는 경우, 반드시 ‘특약사항’ 란에 별도로 조정 내용 삽입을 요구하세요.

 

 

전세보증금 보호를 위한 보험과 추가 조치

아무리 철저하게 준비해도, 집주인의 갑작스러운 경매, 파산, 사망 등의 변수는 피할 수 없습니다. 이런 상황에서 내 보증금을 지키는 마지막 안전장치가 바로 전세보증금 반환보증보험입니다.

보증기관(예: HUG, SGI서울보증 등)에 가입하면, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 대신 보증기관이 돌려주는 제도입니다.

✔️ 가입 요건:

• 확정일자와 전입신고 완료
• 보증금 금액이 기관 기준에 부합
• 잔금일 이전 또는 이후 일정 기간 내 신청

📌 주요 보증기관

• HUG (주택도시보증공사): 보증료가 저렴, 정부 보증기관
• SGI 서울보증: 가입 요건 유연, 단독·다가구도 가능

사례로, 경기도 안양시에 거주하던 임차인은 계약 종료일에 집주인이 연락이 안 돼 퇴거를 못 했고, 전세금 반환이 지연됐습니다. 보증보험 가입을 해둔 덕분에, 기관으로부터 전세금 전액을 받았고 법적 분쟁 없이 종료됐습니다.

💡 전문가 팁: 보증보험은 보증료를 내더라도 **'보험료보다 훨씬 큰 금액을 지키는 장치'**입니다. 특히 2030세대, 신혼부부는 반드시 고려하세요.

 

 

마무리: 전세계약은 ‘서류 한 장’이 아니라, 내 자산을 지키는 방패입니다

전세계약은 매매보다 쉬워 보이지만, 의외로 가장 많은 분쟁이 발생하는 부동산 거래 유형입니다.
보증금 수천만 원에서 수억 원에 달하는 계약을 하면서 등기부 확인도 없이, 특약도 없이 서명하는 경우도 적지 않죠.

이번 글에서 소개한 체크리스트는,
내 보증금을 지키고, 안전하게 전세 생활을 시작하기 위한 가장 기본적인 준비물입니다.

• 소유자 확인
• 권리분석
• 전입 및 확정일자
• 하자 점검
• 계약서 조항 검토
• 보증보험 가입

이 6가지만 기억하셔도, 여러분은 이미 ‘준비된 임차인’이 된 것입니다.