생애 첫 주택 구매 시 고려해야 할 5가지

내가 사는 이유는 ‘실거주’인가, ‘투자’인가?

생애 첫 주택을 구매할 때 가장 먼저 해야 할 질문은 바로 이겁니다.
“나는 왜 집을 사려는가?”

이 질문은 단순히 가격이나 입지를 선택하는 문제를 넘어, 향후 10년의 생활 패턴, 자산 포트폴리오, 심지어 가족계획까지 영향을 줍니다.

만약 실거주 목적이라면 중요한 건 출퇴근 거리, 자녀 교육환경, 생활 인프라, 병원·마트 등 편의시설입니다. 이 기준이 흔들리면 이사 또는 재매도를 하게 되고, 이는 예기치 않은 비용 부담으로 이어집니다.

실제 사례로, 서울 강서구에 거주하던 한 신혼부부는 2022년 생애 첫 주택으로 경기도 김포시 장기동 신축 아파트를 구입했습니다. 교통 인프라만 믿고 구매했지만, 예상보다 출퇴근 시간이 길어 결국 2년 만에 매도했죠. 실거주 기준을 충분히 검토하지 않은 결과였습니다.

반면, 투자 목적이라면 시세 차익이 가능한 지역을 선별해야 하고, 전세가율, 개발 호재, 공급계획 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 실거주와 투자의 기준은 다르므로, 자신에게 맞는 우선순위를 확실히 세우는 것이 첫걸음입니다.

 

 

대출 가능 금액과 상환 계획, 반드시 시뮬레이션하라

많은 분들이 주택을 살 때 자기 자본보다 대출 한도에 맞춰 집을 선택하는 경우가 많습니다.
하지만 이것은 상당히 위험한 방식입니다.

2025년 현재 생애최초 주택 구입자에 대해서는 LTV 80%까지 확대된 상황입니다. 즉, 5억 원짜리 집이라면 4억까지 대출이 가능하다는 뜻이죠. 하지만 이것이 무조건 좋은 조건은 아닙니다.

대출은 갚아야 할 ‘부채’이고, 매달 원리금 상환이 생활비를 압박할 수 있습니다.
예를 들어, 3억 대출에 4% 고정금리로 30년 원리금 균등 상환할 경우, 월 납입금은 약 143만 원 수준입니다.
여기에 관리비, 보험료, 유지보수비 등이 추가되면 매달 주거 관련 고정지출이 200만 원을 넘을 수 있습니다.

👉 구매 전에 반드시 ‘DSR 시뮬레이션’을 해보세요.
은행 홈페이지나 금융위원회, 국토부에서 제공하는 주택담보대출 계산기를 활용하면 내 월급으로 감당 가능한 금액이 얼마인지 가늠할 수 있습니다.

절대 남들이 사니까, 또는 “지금 아니면 기회를 놓친다”는 불안감에 맞추지 마세요. 대출은 내 상황에 맞춰 ‘감당 가능한 수준’이어야 합니다.

 

 

입지는 절대 포기하지 마라, 가격보다 중요한 이유

처음 내 집을 살 때 많은 분들이 하는 고민은,
“같은 돈이면 더 큰 평수를 갈까?” 혹은
“작지만 서울에 살까, 크지만 외곽으로 갈까?”입니다.

생애 첫 주택일수록 평수보다는 입지에 투자하는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다.
서울 또는 도심권에서의 아파트는 시간이 지나도 수요가 유지되지만, 외곽지역은 인프라 확장이나 교통망 지연으로 장기 보유 리스크가 클 수 있습니다.

실제 예로, 2019년에 서울 중랑구 59㎡ 아파트를 4.5억 원에 구매한 A씨는 현재(2025년) 7억 원의 시세차익을 누리고 있지만, 같은 시기 평택의 신축 84㎡를 3.5억에 매수한 B씨는 여전히 3.5억 이하에 매물이 나와 있는 상황입니다.

🚩 “더 넓은 집”보다는 “더 나은 입지”를 우선하라는 말은 괜한 조언이 아닙니다.

입지 판단 시 체크해야 할 요소:

• 역세권 여부 (도보 10분 이내)
• 초중고 학교 거리
• 재건축, 재개발 가능성
• 대규모 개발계획 존재 여부
• 상권 형성 및 생활 편의시설 유무

 

계약 시 놓치기 쉬운 포인트들: 등기부·전세권·하자 유무

첫 주택 구입 시 계약을 진행하면서 가장 많이 하는 실수는 등기부등본, 전입세대열람내역 등 필수 서류를 제대로 확인하지 않는 것입니다.

특히 아래 항목은 반드시 확인해야 합니다:

• 등기부등본: 소유자와 매도인이 일치하는가? 근저당, 가압류, 압류가 있는가?
• 전입세대 열람: 세입자가 전입신고 되어 있는가? 확정일자는?
• 건물 하자 확인: 벽 균열, 누수, 누전, 창문 결로, 난방 이상 등

실제 사례로, 인천 연수구의 한 아파트를 매수한 신혼부부는 잔금 이후 입주하려던 날, 기존 세입자가 보증금을 받지 못했다며 집을 비워주지 않는 상황을 겪었습니다. 전입신고 여부, 확정일자, 임차권 등기 여부만 확인했더라면 피할 수 있었던 일입니다.

초보자라면 반드시 전문가(중개인, 법무사 등)의 도움을 받아 거래 전 검토 절차를 철저히 확인해야 합니다.

 

 

사후 관리와 세금, 보유 비용까지 고려해야 진짜 내 집

집을 사고 나면 끝일까요? 절대 아닙니다.
진짜 시작은 그 이후입니다.

주택을 보유하면 다양한 세금과 비용이 발생합니다.

• 재산세: 기준 시가에 따라 매년 7~9월 부과
• 종합부동산세: 공시가 9억 초과 주택의 경우
• 취득세: 매수 시 1~3.5% (생애최초는 일부 감면 가능)
• 관리비: 공동주택 기준, 평균 월 20~40만 원
• 장기수선충당금: 노후화 대비 적립금

이 외에도 보일러, 화장실, 창문 등의 하자보수, 리모델링, 인테리어 비용도 발생합니다.
계획 없이 집을 구입하면, 생각보다 유지비가 많이 들어가며 생활의 질을 해칠 수 있습니다.

📝 따라서 ‘사고 나서 후회하지 않는 집’을 원한다면,
‘살기 시작한 뒤까지 고려한 집’을 선택하세요.

 

 

마무리: 집을 사는 것은 단순한 소비가 아니라, 인생 설계입니다

생애 첫 집은 단순한 부동산 구매가 아닙니다.
삶의 무게 중심이 옮겨지는 순간이고,
재정적 안정과 미래 자산의 기초가 되는 중요한 선택입니다.

집값, 대출금리, 공급 물량도 중요하지만
그보다 더 중요한 건 ‘나에게 맞는 집’이 무엇인지 아는 것입니다.

이 글이 여러분의 첫 내 집 마련에 도움이 되기를 바랍니다.