상가 계약 시 특약으로 챙겨야 할 항목

사업 시작 전 반드시 점검해야 할 임대차계약서 특약 조항 체크리스트

상가 임대차계약은 단순한 공간 임대 이상의 의미를 지닙니다.
장기적인 사업 운영, 투자금 회수, 권리금 보호 등 사업자 입장에서 생존과 직결되는 중요한 계약입니다.
하지만 많은 창업자나 임차인이 표준계약서만 믿고 ‘특약사항’을 제대로 챙기지 않는 경우가 많습니다.

이 글에서는 상가 계약 체결 시 반드시 확인하고 명시해야 할 핵심 특약사항 7가지를 실제 사례와 함께 소개합니다.
중개업에 종사하거나 창업을 준비하는 분들, 혹은 기존 임차인도 참고하시면 분쟁 예방과 권리 보호에 큰 도움이 될 것입니다.

 

 

임대차 기간과 갱신요구권 조항의 명확화

상가 계약에서 임대차 기간은 최대 10년까지 자동 갱신이 가능합니다(상가건물 임대차보호법 기준).
그러나 임대인은 계약 체결 시 특약사항을 통해 ‘갱신요구를 하지 않기로 한다’는 조항을 넣으려는 경우가 종종 있습니다.

이 특약은 임차인의 법적 권리를 제한하는 소지가 있으며,
과거에는 무효로 보기도 했지만, 대법원 판례에 따라 일부 계약 전 자율 협의에 따른 갱신요구권 포기 특약은 유효할 수 있습니다.

✅ 체크포인트

• 임대차 계약서에 “임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한다”는 문구가 있는지 확인
• 해당 특약이 진정한 의사에 따라 작성된 것인지 여부 중요
• 계약 당일 갑작스런 특약 추가 제안은 거부할 수 있는 권리 있음

📌 사례:
서울 마포구에서 작은 카페를 운영 중이던 C씨는 5년 임대차 후 자동 연장될 것으로 기대했지만,
계약서에 기재된 “계약 갱신은 상호 협의하에 진행한다”는 특약 때문에 5년 만에 퇴거 통보를 받았고, 권리금도 회수하지 못하는 피해를 입었습니다.

임대차 기간과 갱신 조건은 계약서뿐만 아니라 특약으로도 반드시 명시하고, 불리한 조건은 서명 전에 정정해야 합니다.

 

 

권리금 회수 보호 조항

상가 계약의 핵심 이슈 중 하나는 ‘권리금 회수’입니다.
임차인이 장사를 하며 쌓아온 단골, 매출, 시설, 입지 등 무형의 가치를 금전적으로 보상받기 위한 권리입니다.
하지만 임대인이 새 임차인과 별도 계약을 체결하거나 권리금 거래를 방해하는 경우가 흔하게 발생합니다.

이에 따라 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금 회수 기회를 보호하도록 규정하고 있으며,
이 조항을 계약서 특약으로 명문화해 두는 것이 필요합니다.

✅ 특약 예시

• “계약 종료 시 임차인은 신규 임차인을 주선할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 권리금 거래를 방해하지 않는다.”
• “임대인은 권리금 회수 방해 시 그 손해를 배상한다.”

📌 실제 사례:
경기 분당의 한 미용실 임차인은 7년간 운영하던 상가의 권리금 5천만 원을 회수하려 했으나,
임대인이 직접 신규 임차인과 별도 계약을 체결해 권리금 수령을 방해했고, 결국 소송으로 진행되었습니다.
하지만 계약서에 권리금 회수 조건이 특약으로 명시되어 있었던 덕분에 일부 손해배상이 인정되었습니다.

권리금 보호는 말이 아닌 문서로 보장받아야 합니다. 반드시 특약으로 넣으세요.

 

 

시설 인테리어 비용 부담과 원상복구 조건

임차인이 영업을 위해 집기, 설비, 인테리어에 수천만 원을 투자하는 경우는 흔합니다.
문제는 계약 종료 시 ‘원상복구 범위’에 대한 해석이 임대인과 임차인 간 다르게 적용되는 경우가 많다는 점입니다.

✅ 특약으로 조율할 항목

• 설치한 시설물의 소유권 귀속 여부
• 계약 종료 후 철거 대상의 구체적 범위
• 전기·가스·급배수 등 기본 공사 포함 여부 명시

📌 특약 예시:

• “에어컨, 간판, 전등은 철거 대상에서 제외한다.”
• “전기 증설 및 설비 보강은 임차인 부담으로 시공하되, 계약 종료 시 철거하지 않는다.”

📌 실제 사례:
부산 해운대에서 식당을 운영한 D씨는 임대인의 요구로 가스관, 배수관, 천정 공사 등을 자비로 시공했으나,
계약 종료 후 “원상복구 대상”이라며 철거 비용을 요구받았습니다.
계약서에 이에 대한 특약이 없었기에 결국 철거비로 수백만 원을 지출해야 했습니다.

사전에 세부 항목을 특약으로 명시하면 이러한 갈등을 예방할 수 있습니다.

 

 

임대료, 관리비 조정 및 보증금 반환 조건

상가 임대차계약은 장기간 지속되기 때문에, 임대료 인상 가능성이나 보증금 반환 시기 및 방법도 반드시 특약으로 조율해두는 것이 안전합니다.

✅ 주요 특약 항목

• 연 임대료 인상률 상한선
• 관리비 항목의 구체적 내역 (청소, 경비, 전기료 등)
• 계약 종료 시 보증금 반환 기한 (예: “퇴거 후 7일 이내”)

📌 특약 예시:

• “계약 기간 중 임대료는 연 5% 이내에서만 조정 가능하다.”
• “퇴거 후 보증금은 원상복구 완료일로부터 10영업일 이내 지급한다.”

📌 실제 사례:
인천에서 카페를 운영하던 E씨는 계약 종료 후 2개월이 지나도 보증금을 돌려받지 못했지만,
계약서에 반환 기한이 없다는 이유로 법적 강제력이 없었습니다.
보증금 반환은 일정이 명확할수록 법적 분쟁 시 유리한 근거가 됩니다.

금액보다 중요한 건 ‘지급 시기’와 ‘인상 폭의 제한’입니다.

 

 

영업 목적물의 용도 제한 및 간판, 테라스 사용 조건

상가 운영에 있어 ‘무엇을 할 수 있느냐’는 사업 성공 여부와 직결됩니다.
특히 상가관리규약, 건축법, 임대인의 간섭 등으로 인해 간판 설치, 외부 테라스, 주방 증설 등은 제한되는 경우가 많습니다.

✅ 사전에 조율할 사항

• 업종 제한 여부 (예: “음식점은 금지” 등)
• 간판 설치 위치, 크기, 형식
• 외부 활용 공간 (테라스, 야외 진열대 등)

📌 특약 예시:

• “간판은 가로 3m, 세로 50cm 이내로 설치 가능하며, 설치비 및 유지비는 임차인 부담.”
• “외부 테이블 설치는 평일 오후 6시 이후, 주말 10시까지 가능하며, 협의하에 조정한다.”

📌 사례:
서울 강남구의 한 옷가게 임차인은 점포 전면부에 이동식 행거와 A형 간판을 설치했으나,
관리사무소와 임대인의 항의로 철거를 요구받았고, 특약이 없어 강제 철거 후 과태료까지 부과됐습니다.

사업의 형태와 운영 전략에 맞춰 필요한 조건을 미리 특약으로 명시하는 것이 리스크 최소화의 핵심입니다.

 

 

상가 계약서의 진짜 핵심은 ‘특약사항’입니다

표준 상가임대차계약서에는 분쟁을 완전히 막을 수 있는 조항이 없습니다.
현장에서 발생하는 다양한 갈등 요소는 결국 ‘특약사항’으로 조율하고 기록해 두어야만 보호받을 수 있습니다.

정리하자면,

✔️ 계약 갱신과 기간 연장 조건
✔️ 권리금 회수 기회 보장
✔️ 시설 설치와 철거 범위 명시
✔️ 보증금 반환과 임대료 인상 기준
✔️ 간판, 업종 제한, 외부 공간 활용 가능 여부

이 다섯 가지는 반드시 특약에 포함시켜야 하며,
그 외에도 상황에 따라 계약 조건을 유연하게 작성할 필요가 있습니다.

계약은 단순한 서명이 아닌, 사업의 미래를 결정짓는 약속입니다.
창업을 준비 중이시거나, 기존 임대차 계약을 갱신하려는 분들께서는 이 글을 체크리스트 삼아
안전하고 분쟁 없는 계약을 진행하시길 바랍니다 😊